משכנתא אחרי פשיטת רגל: 4 כללי אצבע שחשוב להכיר לפני שפונים לבנק
קבלת משכנתא לאחר הליך פשיטת רגל או חדלות פירעון היא משימה מורכבת יותר מאשר קבלת משכנתא עבור לווה ללא היסטוריה פיננסית בעייתית. עם זאת, סירוב בעבר או קבלת הפטר אינם בהכרח משמעותם שלא ניתן יהיה לקבל מימון בעתיד.
הגורמים המממנים בוחנים את התמונה הפיננסית העדכנית של המבקש, ובהם ההכנסות, ההתחייבויות, היסטוריית האשראי, ההון העצמי, שווי הנכס, מטרת ההלוואה ויכולת ההחזר.
לכן, לפני שפונים לבנק ומגישים בקשה רשמית, כדאי לבצע בדיקה מקדימה ולבחון כיצד ניתן להציג את התיק בצורה מסודרת.
מרטין בוקסדורף: ליווי משכנתאות למקרים מורכבים
מרטין בוקסדורף, מחברת משכנתא מאושרת, עוסק בליווי מבקשי משכנתאות ובפרט במקרים שבהם קיימת מורכבות פיננסית או היסטוריית אשראי המקשה על קבלת מימון במסלול הבנקאי הרגיל.
לדברי מרטין, במסגרת פעילותו הוא מלווה גם אנשים שסיימו הליכי חדלות פירעון וקיבלו הפטר, ובוחן יחד איתם את הנתונים העדכניים ואת האפשרויות לבניית בקשת מימון.
חשוב להדגיש: כל בקשת משכנתא נבחנת לגופה, ואין לראות בניסיון המקצועי של יועץ או חברה כלשהם התחייבות לקבלת משכנתא או לתנאי מימון מסוימים.
כלל אצבע ראשון: לא למהר להגיש בקשה מיד לאחר ההפטר
אחת השאלות הראשונות שמעסיקות מי שסיים הליך חדלות פירעון היא: מתי אפשר להתחיל לבדוק אפשרות לקבלת משכנתא?
אין בחוק כלל אחיד שלפיו כל מי שקיבל הפטר חייב להמתין מספר מסוים של שנים לפני שיוכל לקבל משכנתא.
עם זאת, מבחינה מעשית, הזמן שחלף מאז ההפטר הוא נתון חשוב מאוד בבחינת התיק.
ככל שעבר זמן רב יותר שבו המבקש מנהל את חייו הפיננסיים באופן יציב, ללא אירועי אשראי משמעותיים חדשים, ניתן להציג היסטוריה עדכנית יותר של התנהלות כלכלית.
לכן, במקום להסתמך על כלל קשיח של "שנתיים", נכון יותר לבצע בדיקה מקצועית של המקרה הספציפי ולבחון:
- מתי ניתן ההפטר?
- כיצד התנהל חשבון הבנק מאז?
- האם קיימות התחייבויות פעילות?
- האם קיימים חובות או הליכי גבייה?
- מהי ההכנסה הנוכחית?
- האם קיימת יציבות תעסוקתית?
- כמה הון עצמי עומד לרשות המבקש?
- מהו שווי הנכס ומהו סכום המשכנתא המבוקש?
הנקודה החשובה: לא כדאי להגיש בקשות רבות לבנקים ללא תכנון מוקדם. עדיף להבין תחילה את מצב התיק ואת אפשרויות המימון.
כלל אצבע שני: ההון העצמי ושיעור המימון חשובים מאוד
אחד הנתונים המרכזיים בכל בקשת משכנתא הוא שיעור המימון – LTV, כלומר היחס בין סכום ההלוואה לבין שווי הנכס.
לדוגמה, אם מחיר הנכס הוא 2 מיליון שקל והמשכנתא המבוקשת היא מיליון שקל, שיעור המימון הוא 50%.
במערכת הבנקאית קיימות מגבלות רגולטוריות על שיעור המימון בהתאם לסוג העסקה. לכן יש להבחין בין המגבלה הרגולטורית לבין השאלה האם בנק מסוים יסכים בפועל להעמיד את המימון ללווה בעל היסטוריה פיננסית מורכבת.
עבור אדם לאחר חדלות פירעון, לא נכון להניח אוטומטית שהוא יקבל את שיעור המימון המרבי המותר.
לעיתים, הון עצמי משמעותי יותר עשוי לסייע בהצגת עסקה בעלת רמת סיכון נמוכה יותר מבחינת המממן.
לכן כדאי לשאול לא רק:
"כמה כסף הבנק יכול לתת לי?"
אלא גם:
"איזה שיעור מימון מתאים למצב הפיננסי שלי?"
כלל אצבע שלישי: סכום המשכנתא הוא חלק מהתמונה
שיעור המימון אינו הנתון היחיד.
גם סכום המשכנתא עצמו עשוי להיות משמעותי בבחינת העסקה.
לדוגמה, קיימת משמעות שונה לבקשה למשכנתא של 600 אלף שקל לעומת בקשה למשכנתא של 2 מיליון שקל, גם כאשר בשני המקרים שיעור המימון ביחס לנכס דומה.
לכן כדאי לבחון את היחס בין:
שווי הנכס + ההון העצמי + סכום המשכנתא + ההכנסות + ההתחייבויות הקיימות.
בנוסף, חשוב לוודא שההחזר החודשי הצפוי מתאים ליכולת הכלכלית של משק הבית.
המטרה אינה רק לקבל אישור.
המטרה היא לקבל מימון שניתן להחזיר לאורך זמן.
כלל אצבע רביעי: יציבות פיננסית יכולה להיות משמעותית
אחרי הליך חדלות פירעון, אחד הדברים החשובים ביותר הוא להראות שהמצב הפיננסי הנוכחי שונה מהמצב שהוביל להליך בעבר.
לכן כדאי לבחון את ההתנהלות בתקופה שלאחר ההפטר.
לדוגמה:
- האם קיימת הכנסה קבועה?
- האם החשבון מתנהל באופן תקין?
- האם קיימות חריגות משמעותיות?
- האם נלקחו הלוואות חדשות?
- האם קיימים חובות חדשים?
- האם יש רציפות תעסוקתית?
- האם ההכנסות מתאימות להחזר המבוקש?
אם אדם סיים הליך חדלות פירעון ומיד לאחר מכן החליף מקום עבודה, הקים עסק חדש או יצר התחייבויות משמעותיות, ייתכן שהמקרה ידרוש בדיקה נוספת לפני הגשת בקשת המשכנתא.
לעומת זאת, תקופה של התנהלות פיננסית יציבה יכולה לספק תמונה עדכנית יותר של יכולת ההחזר.
מה כדאי להכין לפני שפונים לקבלת משכנתא?
מי שנמצא מספר שנים לאחר הפטר ומתכנן לרכוש נכס יכול להתחיל בהכנת תיק מסמכים מסודר.
בין המסמכים שעשויים להיות רלוונטיים:
- תעודת זהות
- תדפיסי חשבון בנק
- תלושי שכר
- מסמכי הכנסה לעצמאים
- ריכוז התחייבויות והלוואות
- מסמכים הנוגעים להליך חדלות הפירעון
- צו הפטר
- מידע על הנכס המיועד לרכישה
- מסמכים המעידים על הון עצמי
המסמכים מאפשרים ליועץ או לגוף המממן להבין את התמונה הפיננסית המלאה ולא להסתמך על נתון בודד.
האם בנק יכול לסרב למשכנתא גם שנים לאחר ההפטר?
כן.
חלוף הזמן מאז ההפטר אינו מבטיח אישור.
הבנק רשאי לבחון את הבקשה בהתאם למדיניות האשראי שלו, לנתונים הפיננסיים של הלקוח ולמאפייני העסקה.
מצד שני, גם אין להסיק שכל מי שעבר חדלות פירעון אינו יכול לקבל משכנתא.
כל מקרה צריך להיבחן לגופו.
זו בדיוק הסיבה שבמקרים מורכבים חשוב לבצע בדיקת היתכנות לפני הגשת בקשות רבות למספר גופים.
האם כדאי לפנות לבד לבנק או להיעזר ביועץ?
אפשר לפנות לבנק באופן עצמאי, אך במקרים מורכבים כדאי לשקול ליווי של איש מקצוע שמכיר את התחום.
יועץ משכנתאות יכול לסייע במיפוי הנתונים, בהכנת המסמכים, בבניית תמהיל ובבחינת האפשרויות מול גופים מממנים.
במקרה של אדם שעבר חדלות פירעון, חשיבות ההכנה המוקדמת עשויה להיות גדולה במיוחד, משום שהבקשה דורשת הצגה מסודרת של המצב הפיננסי הנוכחי לצד ההיסטוריה הפיננסית.
מרטין בוקסדורף – ליווי משכנתאות למקרים מורכבים
מרטין בוקסדורף, מחברת משכנתא מאושרת, מתמחה בליווי מבקשי משכנתאות ובטיפול במקרים שבהם קיימת מורכבות בקבלת מימון.
במסגרת פעילותו הוא עוסק גם בבקשות של אנשים לאחר חדלות פירעון והפטר, תוך בחינת הנתונים העדכניים של הלקוח, יכולת ההחזר, ההון העצמי ומאפייני העסקה.
הדגש בעבודה במקרים מסוג זה הוא לא על הבטחה לאישור, אלא על בדיקת האפשרויות ובניית בקשה בהתאם לנתונים האמיתיים של הלווה.
לפרטים נוספים ניתן לעיין בפרופיל של מרטין בוקסדורף ובאתר משכנתא מאושרת.
לסיכום: משכנתא אחרי פשיטת רגל דורשת תכנון
קבלת משכנתא לאחר פשיטת רגל או הליך חדלות פירעון אינה משימה פשוטה, אך גם אין לראות בה אפשרות בלתי אפשרית באופן גורף.
הנתונים החשובים ביותר הם התמונה הפיננסית העדכנית, הזמן שחלף מאז ההפטר, יציבות ההכנסות, היסטוריית האשראי, ההון העצמי, שיעור המימון וסכום המשכנתא המבוקש.
לכן, במקום להתבסס על כלל קשיח כמו "אחרי שנתיים מקבלים משכנתא", נכון יותר לשאול:
האם המצב הפיננסי שלי כיום מאפשר לבנות בקשת משכנתא סבירה, ואיך נכון להציג אותה בפני הגורם המממן?
זו נקודת המוצא הנכונה לבחינת האפשרויות.
הבהרה: המאמר מציג מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות, ייעוץ משפטי או התחייבות לקבלת מימון. תנאי האשראי, מדיניות הבנקים והגופים המממנים והדרישות מהלווים עשויים להשתנות. לפני קבלת החלטה מומלץ לבדוק את הנתונים העדכניים ואת התאמת המימון למצב האישי.
מערכת גולדמן מרכזת ומפרסמת תוכן מקצועי בנושאי עסקים, כלכלה, פיננסים, השקעות, ניהול, יזמות וחדשנות. המערכת מביאה מאמרים, מדריכים, ראיונות ותובנות ממומחים ואנשי מקצוע.
