משכנתא בנקאית או משכנתא חוץ־בנקאית? מדריך לבחירת אפשרות המימון

בחירת משכנתא היא אחת ההחלטות הפיננסיות המשמעותיות ביותר שמשק בית מקבל. עבור רוב רוכשי הדירות, השאלה אינה רק האם ניתן לקבל מימון, אלא איזה סוג מימון מתאים למצב הכלכלי, ליכולת ההחזר ולמטרת העסקה.

האפשרות המוכרת ביותר היא משכנתא באמצעות בנק. לצד המערכת הבנקאית קיימים בישראל גם גופים חוץ־בנקאיים המציעים אשראי המובטח בשעבוד נכס, בהתאם לתנאים ולמאפיינים של כל עסקה.

עם זאת, חשוב להבין כבר בתחילת הדרך: משכנתא חוץ־בנקאית אינה בהכרח תחליף זול יותר למשכנתא בנקאית, ומשכנתא בנקאית אינה בהכרח האפשרות המתאימה לכל לווה.

הבחירה הנכונה מחייבת לבחון את התמונה המלאה: מטרת המימון, שווי הנכס, שיעור המימון, הכנסות משק הבית, התחייבויות קיימות, היסטוריית האשראי, תקופת ההלוואה, הריבית, ההצמדה, העלויות הנלוות ויכולת ההחזר לאורך זמן.

חשוב: המידע במאמר הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות, ייעוץ פיננסי או המלצה להתקשרות עם גוף מימון מסוים.

שלום עמירה – מומחה למשכנתאות ולמיחזור משכנתאות

כאשר בוחנים משכנתא בנקאית או חוץ־בנקאית, חשוב לא להסתפק בבדיקת הריבית בלבד. שלום עמירה, מומחה בתחום המשכנתאות ומיחזור המשכנתאות, מדגיש כי יש לבחון את מכלול תנאי המימון: מבנה המשכנתא, שיעור המימון, יכולת ההחזר, העלות הכוללת, תנאי הפירעון והאפשרות להתאים את ההלוואה למצבו הפיננסי של הלווה.

במיוחד כאשר קיימת משכנתא קיימת, כדאי לבדוק האם שינוי בתנאי השוק או במצבו הכלכלי של הלווה מצדיק בחינה של מיחזור משכנתא. במקרים מסוימים, בדיקה מקצועית והשוואה בין חלופות מימון עשויות לסייע בקבלת החלטה מושכלת יותר.

למידע נוסף ניתן לקרוא את פרופיל שלום עמירה, מומחה למשכנתאות ולמיחזור משכנתאות.

מה ההבדל בין משכנתא בנקאית למשכנתא חוץ־בנקאית?

משכנתא בנקאית היא הלוואה לדיור או הלוואה המובטחת בנכס, הניתנת על ידי תאגיד בנקאי ובהתאם לכללים ולמגבלות החלים על המערכת הבנקאית.

משכנתא חוץ־בנקאית היא אשראי המועמד על ידי גוף שאינו בנק, כאשר במקרים רבים הנכס משמש כבטוחה להלוואה.

לשתי האפשרויות יש יתרונות וחסרונות, ולכן לא נכון לקבוע מראש שמשכנתא אחת "טובה" מהשנייה.

השאלה החשובה היא:

איזו אפשרות מתאימה לנתונים הספציפיים של הלווה ולעסקה?

משכנתא בנקאית – האפשרות המרכזית עבור רוכשי דירות

המערכת הבנקאית היא המקור המרכזי למימון רכישת דירות בישראל.

כאשר אדם פונה לבנק לקבלת משכנתא, הבנק בוחן בין היתר את מטרת ההלוואה, שווי הנכס, ההון העצמי, ההכנסות, ההתחייבויות והיכולת לעמוד בהחזר.

גם שיעור המימון כפוף למגבלות רגולטוריות.

לפי המידע שמפרסם בנק ישראל, שיעור המימון המרבי לרכישת דירה יחידה הוא עד 75% משווי הדירה, לדירה חליפית עד 70%, ולדירה להשקעה עד 50%. גם הלוואה לכל מטרה המובטחת בשעבוד דירת מגורים כפופה למגבלות רלוונטיות.

בנק ישראל – מגבלות למתן הלוואות לדיור

מה היתרונות של משכנתא בנקאית?

במקרים רבים, מימון בנקאי עשוי להיות האפשרות הראשונה שכדאי לבדוק כאשר מדובר ברכישת דירה.

בין היתרונות האפשריים:

מערכת בנקאית מפוקחת
מגוון מסלולי משכנתא
אפשרות להשוואת הצעות בין בנקים
מסלולים בריבית קבועה או משתנה
אפשרות לשלב מספר מסלולים בתמהיל אחד
אפשרויות למחזור המשכנתא בעתיד
תהליך מובנה לקבלת אישור עקרוני והשלמת העסקה

עם זאת, עצם העובדה שמדובר בבנק אינה אומרת שכל הצעה בנקאית היא כדאית. גם בתוך המערכת הבנקאית קיימים הבדלים בין הצעות, ריביות, מסלולים ועלויות.

מהו אישור עקרוני למשכנתא?

אחד השלבים הראשונים בתהליך הוא קבלת אישור עקרוני.

האישור מאפשר לקבל אינדיקציה לגבי הסכום שהבנק עשוי להיות מוכן להעמיד, בכפוף לאימות הנתונים ולתנאים שהבנק מציב.

לפי בנק ישראל, האישור העקרוני תקף ל-24 ימים, בכפוף לתנאים המפורטים על ידי הבנק ולכך שהנתונים שמסר הלקוח אומתו.

לכן אין לראות באישור עקרוני תחליף לבדיקה מלאה של עסקת הרכישה.

לפני שמתקדמים לעסקה משמעותית, חשוב להבין מה בדיוק כולל האישור, מהן הריביות, מהו התמהיל ומה יהיו העלויות בפועל.

ומהי משכנתא חוץ־בנקאית?

משכנתא חוץ־בנקאית היא פתרון מימון המועמד על ידי גוף שאינו בנק, כאשר במקרים רבים הנכס משמש כבטוחה להלוואה.

האפשרות החוץ־בנקאית עשויה להיות רלוונטית במקרים שבהם קיימים מאפיינים המקשים על קבלת אשראי בנקאי, או כאשר נדרשת בחינה של מבנה מימון שאינו מתאים למסלול הבנקאי הרגיל.

עם זאת, חשוב מאוד להימנע מהנחה שלפיה גוף חוץ־בנקאי "לא בודק" את הלווה.

גם גוף חוץ־בנקאי צריך לבחון את הסיכון הכרוך בעסקה, והקריטריונים עשויים להשתנות בין גוף לגוף.

לכן המשפט "אם הבנק סירב – החוץ־בנקאי יאשר" אינו כלל שניתן להסתמך עליו.

באילו מקרים עשויה להיבחן אפשרות חוץ־בנקאית?

אפשרות חוץ־בנקאית עשויה להיות רלוונטית, בין היתר, כאשר:

הבנק אינו מאשר את המימון המבוקש
סכום המימון הנדרש אינו מתאים למדיניות הבנק
קיימת מורכבות בהכנסות או במבנה העסקה
קיימות התחייבויות פיננסיות משמעותיות
יש צורך במימון המובטח בנכס קיים
מדובר בעסקה הדורשת פתרון מימון שאינו סטנדרטי
נדרש גישור פיננסי לתקופה מוגבלת

אבל בכל אחד מהמקרים האלה צריך לבחון את עלות המימון הכוללת ואת הסיכון, ולא רק את עצם קבלת האישור.

האם משכנתא חוץ־בנקאית יקרה יותר?

אין תשובה אחת שמתאימה לכל עסקה.

עלות המימון נקבעת בהתאם למאפייני העסקה, רמת הסיכון, סוג הנכס, שיעור המימון, תקופת ההלוואה, תנאי הגוף המממן והבטוחות.

במקרים רבים, אשראי חוץ־בנקאי עשוי להיות יקר יותר מאשר אשראי בנקאי. מצד שני, יש מצבים שבהם השוואה נכונה בין האפשרויות יכולה להעלות פתרון שמתאים יותר לנסיבות של הלווה.

לכן לא נכון להשוות רק את שיעור הריבית.

צריך לבחון גם:

ריבית אפקטיבית
הצמדה למדד
תקופת ההלוואה
ההחזר החודשי
עמלות ועלויות נלוות
תנאי פירעון מוקדם
בטוחות
קנסות או עלויות במקרה של שינוי בתנאי העסקה
העלות הכוללת של האשראי לאורך התקופה

שיעור המימון – LTV

אחד הנתונים החשובים ביותר בכל משכנתא הוא LTV – Loan to Value, כלומר היחס בין סכום ההלוואה לבין שווי הנכס המשמש בסיס למימון.

לדוגמה, אם נכס שווה 2 מיליון שקל וההלוואה היא מיליון שקל, שיעור המימון הוא 50%.

שיעור המימון משפיע על רמת הסיכון של העסקה ועל האפשרויות העומדות בפני הלווה.

במערכת הבנקאית קיימות מגבלות רגולטוריות ברורות על שיעור המימון. בנק ישראל מפרט את מגבלות המימון בהתאם לסוג העסקה.

לא רק ההון העצמי קובע

טעות נפוצה היא לחשוב שאם לרוכש יש מספיק הון עצמי, הוא בהכרח יוכל לקבל את המשכנתא הדרושה.

בפועל, ההון העצמי הוא רק אחד מהנתונים.

הבנק עשוי לבחון גם:

הכנסה חודשית
יציבות ההכנסה
התחייבויות קיימות
הלוואות נוספות
הוצאות קבועות
היסטוריית אשראי
שווי הנכס
מטרת ההלוואה
שיעור ההחזר מההכנסה

בנק ישראל מציין כי הלוואה שבה שיעור ההחזר מההכנסה עולה על 40% נחשבת להלוואה בסיכון גבוה יותר, ולכן עלות המימון שלה עשויה להיות גבוהה יותר.

לכן כדאי לבחון את המשכנתא לא רק לפי השאלה "כמה הבנק מוכן לתת לי?", אלא גם לפי השאלה:

"איזה החזר אוכל לשלם לאורך שנים מבלי לפגוע ביציבות הכלכלית של משק הבית?"

תמהיל משכנתא – לא מסתכלים רק על הריבית

משכנתאות בישראל עשויות להיות מורכבות ממספר מסלולים.

בין המסלולים המקובלים ניתן למצוא:

ריבית קבועה לא צמודה

הריבית נקבעת בעת נטילת ההלוואה ואינה משתנה לאורך התקופה שנקבעה במסלול, כאשר הקרן אינה צמודה למדד.

ריבית קבועה צמודה

הריבית קבועה, אך הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן. לכן שינויים במדד עשויים להשפיע על יתרת הקרן ועל ההחזר.

ריבית משתנה על בסיס פריים

ההחזר מושפע משינויים בריבית הפריים ולכן עשוי לעלות או לרדת בהתאם להתפתחויות בריבית.

ריבית משתנה צמודה

הריבית משתנה בהתאם למנגנון שנקבע מראש, ובמסלול זה הקרן עשויה להיות צמודה למדד.

בנק ישראל מסביר את ההבדלים בין המסלולים ואת משמעות ההצמדה והריבית המשתנה.

לכן הצעה עם "הריבית הנמוכה ביותר" אינה בהכרח ההצעה הזולה ביותר.

מה חשוב לבדוק לפני שבוחרים משכנתא?

לפני חתימה על משכנתא כדאי לבחון את התמונה המלאה.

1. מה מטרת ההלוואה?

רכישת דירה, שיפור דיור, השקעה, מימון כנגד נכס קיים או מטרה אחרת – לכל אחד מאפיינים שונים.

2. כמה הון עצמי קיים?

צריך לחשב לא רק את מחיר הדירה אלא גם עלויות נלוות לעסקה.

3. מה ההחזר החודשי האפשרי?

חשוב לבחון את ההכנסה הפנויה ואת ההוצאות הקבועות ולא לבנות על תרחיש אופטימי בלבד.

4. מה יקרה אם הריבית תשתנה?

במסלולים בריבית משתנה, ההחזר עשוי להשתנות.

5. מה יקרה אם ההכנסה תרד?

תכנון אחראי צריך להביא בחשבון גם תקופות פחות טובות.

6. מהי העלות הכוללת?

החזר חודשי נמוך אינו בהכרח מעיד על משכנתא זולה. פריסה ארוכה יכולה להקטין את ההחזר החודשי ולהגדיל את העלות הכוללת.

ומה לגבי מחזור משכנתא?

מחזור משכנתא הוא החלפה של משכנתא קיימת, או חלק ממנה, בהלוואה חדשה בתנאים שונים.

המחזור עשוי לכלול שינוי מסלולים, שינוי תקופת ההחזר או מעבר בין גופים מממנים.

הנושא רלוונטי במיוחד בתקופות שבהן תנאי השוק משתנים.

הנתונים של בנק ישראל ממחישים עד כמה מחזור משכנתאות הפך לפעילות משמעותית: בשנת 2025 מוחזרו בישראל כ-69 אלף משכנתאות, בהיקף מצטבר של כ-43.6 מיליארד שקל.

בנק ישראל – נתוני מחזורי המשכנתאות בשנת 2025

עם זאת, מחזור אינו פעולה שכדאי לבצע באופן אוטומטי.

צריך להשוות בין המשכנתא הקיימת לבין ההצעה החדשה ולבחון גם עלויות פירעון מוקדם, עמלות, שינוי בתמהיל והעלות הכוללת לאורך חיי ההלוואה.

בנק ישראל מפרסם גם את נתוני הריבית הממוצעת על משכנתאות, המתעדכנים מדי חודש.

בנק ישראל – הריבית הממוצעת על משכנתאות

משכנתא בנקאית או חוץ־בנקאית – טבלת השוואה

פרמטר	משכנתא בנקאית	משכנתא חוץ־בנקאית
הגוף המממן	בנק	גוף שאינו בנק
פיקוח	מערכת הבנקאות והרגולציה הבנקאית	בהתאם לזהות ולרישוי הגוף ולסוג האשראי
מגוון מסלולים	לרוב רחב	משתנה בין הגופים
בדיקת יכולת החזר	כן	כן, בהתאם למדיניות הגוף
שימוש בנכס כבטוחה	נפוץ	נפוץ
עלות המימון	משתנה לפי עסקה	עשויה להיות גבוהה יותר, אך תלויה בעסקה
התאמה למקרים מורכבים	בהתאם למדיניות הבנק	עשויה להיות אפשרות נוספת לבחינה
מחזור	אפשרי בכפוף לתנאים	אפשרי בכפוף לתנאים

הטבלה אינה מהווה המלצה לאפשרות מסוימת. התנאים בפועל משתנים בין לווים, גופים ועסקאות.

מה עושים אם הבנק מסרב למשכנתא?

סירוב של בנק אינו בהכרח סוף התהליך, אבל הוא בהחלט סיבה לעצור ולבדוק מדוע הבקשה נדחתה.

לפני שפונים אוטומטית לגוף חוץ־בנקאי, כדאי להבין:

האם הבעיה היא בשיעור המימון?
האם ההכנסה אינה מספיקה ביחס להחזר?
האם קיימות התחייבויות רבות מדי?
האם קיימת בעיה בהיסטוריית האשראי?
האם שווי הנכס שנלקח בחשבון שונה מהציפייה?
האם ניתן לשנות את מבנה העסקה?
האם ניתן להקטין את סכום המימון?
האם קיימת אפשרות למחזר או לארגן מחדש התחייבויות קיימות?

רק לאחר שמבינים את הסיבה לסירוב ניתן לבחון באופן מושכל את האפשרויות הבאות.

האם כדאי לקחת משכנתא חוץ־בנקאית רק כדי להשלים עסקה?

לא בהכרח.

אחד הדברים החשובים ביותר הוא לא להתייחס לאישור המימון כמטרה בפני עצמה.

אם העסקה אינה מתאימה ליכולת הכלכלית של משק הבית, עצם האפשרות לקבל מימון אינה הופכת אותה לעסקה טובה.

משכנתא היא התחייבות ארוכת טווח.

לכן השאלה אינה רק:

"האם אפשר לקבל את הכסף?"

אלא:

"האם ניתן להחזיר את הכסף לאורך זמן בתנאים שאינם מסכנים את היציבות הפיננסית של משק הבית?"

ומה תפקידו של אתר גולדמן?

גולדמן הוא אתר תוכן ומידע העוסק בנושאים פיננסיים, כלכליים ועסקיים.

מטרת התוכן היא להציג לקוראים מידע, הסברים, נתונים וניתוחים שיסייעו להם להבין טוב יותר נושאים פיננסיים מורכבים.

האתר אינו מציג את עצמו כגוף המעמיד משכנתאות או הלוואות ואינו מבטיח אישור אשראי, ריבית מסוימת או תוצאה מסוימת.

כאשר מדובר בהחלטה פיננסית משמעותית, מומלץ לבחון את הנתונים האישיים והעסקה הספציפית מול הגורם המקצועי המתאים.

מידע נוסף בנושא משכנתאות

אם אתם נמצאים בשלב שבו אתם בוחנים משכנתא, מחזור משכנתא או את מבנה המימון של עסקת נדל"ן, אפשר להיעזר גם בתכנים נוספים באתר.

מרכז המשכנתאות של גולדמן – מידע וכלים בנושא משכנתאות.

מחשבון משכנתא – כלי עזר לחישוב ולהבנת מבנה ההחזר.

לנתונים רשמיים ועדכניים מומלץ לעיין גם באתר בנק ישראל – מידע על משכנתאות וריביות.

שאלות נפוצות

האם משכנתא בנקאית תמיד עדיפה על משכנתא חוץ־בנקאית?

לא. אין תשובה אחידה שמתאימה לכל עסקה. במקרים רבים כדאי להתחיל בבחינת האפשרות הבנקאית, אך במקרים מסוימים עשויה להיות רלוונטית גם אפשרות חוץ־בנקאית.

האם משכנתא חוץ־בנקאית מתאימה רק למי שהבנק סירב לו?

לא. קיימים מצבים שונים שבהם אנשים בוחנים מימון חוץ־בנקאי. עם זאת, צריך לבחון את העלות, הסיכון ותנאי העסקה לפני קבלת החלטה.

האם משכנתא חוץ־בנקאית תמיד יקרה יותר?

לא ניתן לקבוע זאת באופן גורף. העלות תלויה בגוף המממן, במאפייני הלווה, בנכס, בשיעור המימון, בתקופה ובתנאים שנקבעו.

כמה הון עצמי צריך לרכישת דירה?

במערכת הבנקאית שיעור המימון המרבי משתנה לפי סוג העסקה. לפי בנק ישראל, המגבלה היא עד 75% לדירה יחידה, עד 70% לדירה חליפית ועד 50% לדירה להשקעה.

האם כדאי למחזר משכנתא?

מחזור עשוי להיות כדאי במקרים מסוימים, אך צריך להשוות בין המשכנתא הקיימת לבין ההצעה החדשה, כולל עלויות פירעון מוקדם ועלויות נוספות.

האם כדאי לבחור את המשכנתא לפי ההחזר החודשי בלבד?

לא. החזר חודשי הוא רק אחד מהנתונים. צריך לבדוק גם את העלות הכוללת, תקופת ההלוואה, הריביות, ההצמדה והסיכון לשינויים עתידיים.

סיכום: לא בוחרים משכנתא לפי הכותרת

הבחירה בין משכנתא בנקאית למשכנתא חוץ־בנקאית אינה תחרות שבה צד אחד תמיד מנצח.

משכנתא בנקאית עשויה להיות פתרון מתאים לרבים מרוכשי הדירות, בעוד שמימון חוץ־בנקאי עשוי להיות אפשרות נוספת במקרים שבהם המימון הבנקאי אינו מתאים או אינו זמין בתנאים הרצויים.

בכל מקרה, ההחלטה צריכה להתבסס על הנתונים האמיתיים של הלווה והעסקה:

שווי הנכס, ההון העצמי, שיעור המימון, ההכנסה, ההתחייבויות, ההחזר החודשי, הריבית, ההצמדה, העלויות הנלוות והיכולת לעמוד בהתחייבות לאורך זמן.

העיקרון החשוב ביותר הוא פשוט:

אל תבחרו את המשכנתא שקל יותר לקבל. בחרו את המימון שאתם יכולים להבין, לתמחר ולהחזיר לאורך זמן.

מקורות סמכותיים

הערת מערכת: המידע במאמר נכון למועד העדכון האחרון, אך תנאי אשראי, ריביות, הוראות רגולטוריות ומדיניות הגופים המממנים עשויים להשתנות. לפני קבלת החלטה פיננסית יש לבדוק את הנתונים העדכניים ואת התאמת העסקה למצב האישי.