איך להשיג משכנתא אחרי הפטר? מדריך למי שסיים הליך חדלות פירעון

קבלת הפטר לאחר הליך חדלות פירעון או פשיטת רגל היא נקודת מפנה משמעותית. לאחר שהחובות טופלו וההליך הסתיים, רבים רוצים לחזור לשגרה כלכלית, לרכוש דירה ולהתחיל מחדש.

אלא שאחד האתגרים המרכזיים בדרך הוא קבלת מימון בנקאי.

מי שעבר הליך חדלות פירעון עשוי לגלות שקבלת משכנתא אינה פשוטה כמו עבור לווה שלא עבר הליך כזה. הבנקים בוחנים את מצבו הפיננסי של מבקש המשכנתא, את הכנסותיו, התחייבויותיו, היסטוריית האשראי, ההון העצמי, שווי הנכס ויכולת ההחזר.

לכן, כאשר מדובר במשכנתא לאחר הפטר, השאלה אינה רק "האם אפשר לקבל משכנתא?", אלא גם "כיצד ניתן לבנות מחדש את האמון הפיננסי ולהציג לבנק בקשה שמבוססת על נתונים חזקים?"

במאמר זה נציג את הנקודות החשובות שכדאי להכיר לפני שפונים לבנק לקבלת משכנתא לאחר הפטר.

חשוב: המידע במאמר הוא כללי ואינו מהווה התחייבות לקבלת משכנתא, אישור אשראי, ייעוץ משפטי או ייעוץ משכנתאות. כל בקשה נבחנת בהתאם לנתוני הלווה, למדיניות הגוף המממן ולהוראות הרלוונטיות במועד הגשת הבקשה.

האם אפשר לקבל משכנתא לאחר הפטר?

כן, עצם העובדה שאדם עבר הליך חדלות פירעון וקיבל הפטר אינה אומרת בהכרח שלעולם לא יוכל לקבל משכנתא.

עם זאת, מדובר בתיק שעשוי להיות מורכב יותר מבחינת הגוף המממן.

הבנק ירצה להבין כיצד נראה מצבו הפיננסי של הלווה כיום: האם קיימת הכנסה יציבה, האם ההתנהלות בחשבון תקינה, האם קיימות התחייבויות משמעותיות, מהו ההון העצמי, מה שווי הנכס ומהו יחס המימון המבוקש.

לכן, אדם שקיבל הפטר ורוצה לקבל משכנתא צריך בדרך כלל להגיע לתהליך כשהוא מוכן היטב ועם תמונה פיננסית מסודרת.

למה משכנתא אחרי הפטר עשויה להיות מורכבת יותר?

הליך חדלות פירעון מעיד על כך שבעבר הלווה נקלע לקשיים משמעותיים ביכולת לעמוד בהתחייבויותיו.

כאשר אותו אדם מבקש בעתיד התחייבות גדולה וארוכת טווח כמו משכנתא, הגוף המממן עשוי לבחון את היסטוריית ההתנהלות ואת הסיכון הכרוך במתן האשראי.

אבל חשוב להבין: הפטר אינו שווה באופן אוטומטי לסירוב למשכנתא.

הנתונים העדכניים של הלווה חשובים מאוד.

אם מאז סיום ההליך נבנתה התנהלות פיננסית יציבה, ההכנסה קבועה, אין חריגות משמעותיות בחשבון וההתחייבויות מנוהלות בצורה מסודרת, ניתן להציג לבנק תמונה שונה מזו שהייתה בתקופת חדלות הפירעון.

תקופת הזמן מאז ההפטר – למה היא חשובה?

אחת השאלות הנפוצות היא כמה זמן צריך להמתין לאחר קבלת ההפטר לפני שניתן לנסות לקבל משכנתא.

אין כלל רגולטורי אחיד שקובע כי כל אדם שקיבל הפטר יהיה זכאי למשכנתא לאחר שנתיים, ולכן לא נכון להציג את השנתיים כ"זכות" או כאישור אוטומטי של הבנקים.

עם זאת, אנשי מקצוע בתחום המימון עשויים להמליץ להמתין תקופה מסוימת ולבנות במהלכה היסטוריה פיננסית חיובית לפני הגשת בקשה.

מרטין בוקסדורף, העוסק בליווי מבקשי משכנתאות, מתאר במקרים מסוימים תקופה של כשנתיים לאחר ההפטר כנקודת זמן שבה ניתן לבחון מחדש את האפשרות להגיש בקשת מימון, בהתאם לנתונים האישיים של הלקוח.

לכן, במקום לשאול רק "כמה שנים עברו מאז ההפטר?", כדאי לשאול:

"מה השתנה במצב הפיננסי שלי מאז ההפטר?"

מה הבנק ירצה לראות?

כאשר מגישים בקשה למשכנתא לאחר הפטר, חשוב להגיע מוכנים.

בין המסמכים והנתונים שעשויים להיות רלוונטיים נמצאים:

• תעודת זהות
• תדפיסי חשבון בנק
• תלושי שכר
• דוחות הכנסה לעצמאים
• ריכוז הלוואות והתחייבויות
• מסמכים הנוגעים להליך חדלות הפירעון
• אישור ההפטר
• מידע על ההון העצמי
• פרטי הנכס המיועד לרכישה
• מסמכים נוספים שהבנק או הגוף המממן יבקש

מטרת המסמכים היא לאפשר לגוף המממן להבין את מצבו הכלכלי העדכני של הלווה ואת יכולתו לעמוד בהחזרי המשכנתא.

איך כדאי להתכונן לבקשת משכנתא אחרי הפטר?

1. לשמור על חשבון בנק מסודר

התנהלות תקינה בחשבון הבנק היא נתון חשוב בתהליך.

כדאי להימנע ככל האפשר מחריגות, החזרות, פיגורים והתנהלות פיננסית שעלולה להקשות על הצגת תמונה יציבה.

2. לבנות הכנסה יציבה

יכולת ההחזר היא אחד הנתונים המרכזיים בבחינת משכנתא.

לכן חשוב להציג הכנסה ברורה, עקבית ומתועדת.

עצמאים יכולים להידרש להציג מסמכים חשבונאיים ודוחות המעידים על ההכנסה העסקית.

3. לצמצם התחייבויות מיותרות

הלוואות קיימות והתחייבויות חודשיות משפיעות על יכולת ההחזר.

לפני הגשת בקשה למשכנתא כדאי לבדוק את כלל ההתחייבויות ולראות אם ניתן לשפר את מבנה החובות.

4. להגדיל את ההון העצמי ככל האפשר

ככל שהלווה נדרש למימון נמוך יותר ביחס לשווי הנכס, עשויה להשתנות תמונת הסיכון של העסקה.

עם זאת, שיעור המימון המרבי תלוי בסוג העסקה ובהוראות החלות על הגוף המממן.

כמה מימון אפשר לקבל לאחר הפטר?

זו אחת השאלות החשובות ביותר – וגם אחת השאלות שאי אפשר לענות עליה במספר אחוזים אחד שמתאים לכל מי שעבר הפטר.

במערכת הבנקאית קיימות מגבלות רגולטוריות על שיעור המימון בעת רכישת דירה.

לפי בנק ישראל, שיעור המימון המרבי לרכישת דירה יחידה הוא עד 75%, לדירה חליפית עד 70%, ולדירה להשקעה עד 50%. מגבלות אלה הן מגבלות רגולטוריות כלליות ואינן אומרות שכל לווה יקבל בפועל את שיעור המימון המרבי.

לכן, אדם לאחר הפטר אינו יכול להניח מראש שיקבל 75%, 70% או 60%.

הסכום שיאושר בפועל תלוי בין היתר בנתוני הלווה, בשווי הנכס, ביכולת ההחזר, במדיניות הגוף המממן ובמאפייני העסקה.

למה לא כדאי לבנות מראש על 75% מימון?

גם כאשר מבחינה רגולטורית ניתן להגיע לשיעור מימון מסוים, אין פירוש הדבר שהבנק חייב לאשר אותו.

במקרה של לווה עם היסטוריה פיננסית מורכבת, ייתכן שהבנק יבקש לראות הון עצמי משמעותי יותר או יבחן את הבקשה בזהירות רבה יותר.

לכן כדאי לבנות את העסקה באופן שמרני ולא להסתמך על ההנחה שהבנק יממן את המקסימום האפשרי.

יחס ההחזר מההכנסה

פרמטר חשוב נוסף הוא היחס בין ההחזר החודשי לבין הכנסת משק הבית.

בנק ישראל מציין כי הלוואה שבה שיעור ההחזר מההכנסה עולה על 40% נחשבת להלוואה בסיכון גבוה יותר, ולכן עלות המימון שלה עשויה להיות גבוהה יותר.

עבור מי שעבר הליך חדלות פירעון, חשוב במיוחד לבחון את יכולת ההחזר בצורה שמרנית.

המטרה אינה רק לקבל אישור.

המטרה היא לקבל התחייבות שניתן לעמוד בה לאורך שנים.

האם כדאי לפנות קודם לבנק או ליועץ משכנתאות?

אין תשובה אחת שמתאימה לכל אדם.

מי שנמצא לאחר הפטר ומתכנן לקחת משכנתא יכול לבחון את האפשרויות שלו מול הבנקים, ובמקרה של תיק מורכב ניתן לשקול גם ליווי של איש מקצוע שמכיר את תחום המשכנתאות ואת ההתמודדות עם מקרים פיננסיים מורכבים.

היתרון האפשרי של ליווי מקצועי הוא בהכנת התיק מראש, בחינת הנתונים, הבנת נקודות החולשה והחוזקה ובניית אסטרטגיית פנייה מתאימה.

עם זאת, חשוב לזכור שגם ליווי מקצועי אינו יכול להבטיח אישור של הבנק.

מרטין בוקסדורף – ליווי משכנתאות למקרים מורכבים

מרטין בוקסדורף מחברת משכנתא מאושרת עוסק בליווי מבקשי משכנתאות, ובפרט במקרים שבהם קיימת מורכבות פיננסית או היסטוריית אשראי המקשה על קבלת מימון במסלול הבנקאי הרגיל.

לדברי מרטין, במסגרת עבודתו הוא מטפל גם בפונים שסיימו הליכי חדלות פירעון וקיבלו הפטר, ובוחן יחד איתם האם וכיצד ניתן לבנות בקשת משכנתא המבוססת על מצבם הכלכלי העדכני.

מרטין בוקסדורף – מומחה למשכנתאות ולמימון במקרים מורכבים

חשוב להדגיש כי כל מקרה נבחן לגופו, ואין לראות בניסיון המקצועי המתואר התחייבות לקבלת משכנתא או לתנאי מימון מסוימים.

אילו מסמכים כדאי להכין מראש?

כדי לחסוך זמן ולהגיע לתהליך מסודר, ניתן להכין מראש תיק מסמכים הכולל:

תעודת זהות

צילום תעודת זהות עדכנית ולעיתים מסמכים נוספים בהתאם לדרישות הגוף המממן.

חשבונות בנק

תדפיסי חשבון לתקופה הנדרשת על ידי הגוף המממן.

הכנסות

לשכיר – תלושי שכר ומסמכים נוספים.

לעצמאי – דוחות הכנסה ומסמכים חשבונאיים רלוונטיים.

התחייבויות

ריכוז הלוואות קיימות, תשלומים חודשיים והתחייבויות פיננסיות נוספות.

מסמכי ההפטר

מסמכים המעידים על סיום ההליך ועל קבלת ההפטר.

פרטי העסקה

כאשר כבר קיים נכס על הפרק, יש להכין את המסמכים הרלוונטיים לנכס ולעסקה.

מה לגבי היסטוריית האשראי?

היסטוריית האשראי היא חלק מהתמונה הפיננסית של הלווה.

לכן, לאחר סיום הליך חדלות פירעון, חשוב במיוחד להקפיד על התנהלות תקינה לאורך זמן.

המטרה היא ליצור תמונה עדכנית שממחישה כי המצב הפיננסי כיום שונה מהמצב שהוביל להליך בעבר.

במקום להתמקד רק באירוע ההיסטורי, צריך להציג את התמונה המלאה:

הכנסה + התנהלות בחשבון + התחייבויות + הון עצמי + נכס + יכולת החזר.

האם אפשר לקבל משכנתא גם אם בנק אחד סירב?

סירוב של בנק אחד אינו בהכרח אומר שכל הבנקים יסרבו.

לכל גוף מממן מדיניות חיתום, תיאבון סיכון ודרך בחינה משלו.

עם זאת, גם כאן אין להסיק שסירוב במקום אחד מבטיח אישור במקום אחר.

אם התקבלה תשובה שלילית, כדאי להבין קודם מדוע הבקשה נדחתה.

האם הבעיה הייתה:

• הכנסה נמוכה?
• יחס החזר גבוה?
• הון עצמי נמוך?
• היסטוריית אשראי?
• התחייבויות קיימות?
• שווי הנכס?
• מסמכים חסרים?
• מבנה העסקה?

הבנת הסיבה לסירוב יכולה לסייע בקבלת החלטה מושכלת לגבי הצעד הבא.

משכנתא אחרי הפטר – לא רק עניין של זמן

אחת הטעויות הנפוצות היא לחשוב שהשעון הוא הגורם היחיד שקובע.

שנתיים שעברו מאז ההפטר, למשל, אינן הופכות באופן אוטומטי בקשה למשכנתא לבקשה מאושרת.

הרבה יותר חשוב לבדוק מה התרחש במהלך התקופה הזו.

האם החשבון התנהל בצורה תקינה?

האם ההכנסה יציבה?

האם נלקחו הלוואות חדשות?

האם נוצרו חובות חדשים?

האם קיימת יכולת להציג הון עצמי?

האם הלווה עומד בהתחייבויותיו?

אלה שאלות שעשויות להיות משמעותיות מאוד בעת בחינת הבקשה.

ומה לגבי רישום המשכנתא?

לאחר שהמימון מאושר והעסקה מתקדמת, קיימים גם שלבים משפטיים ורישומיים הקשורים לשעבוד הנכס.

הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין במשרד המשפטים מפרטת את הליך רישום המשכנתה על זכויות הרשומות בפנקסי המקרקעין.

לכן חשוב להבין שקבלת אישור מימון היא רק חלק אחד מתהליך רכישת הדירה.

האם כדאי להמתין או לנסות לקבל משכנתא עכשיו?

התשובה תלויה במצב האישי.

אם מאז ההפטר חל שיפור משמעותי במצב הכלכלי, קיימת הכנסה יציבה, ההון העצמי מספיק וההתנהלות הפיננסית תקינה – ניתן לבחון האם הגיע הזמן לפנות לקבלת אישור עקרוני.

לעומת זאת, אם קיימות עדיין בעיות משמעותיות בחשבון, חובות חדשים או הכנסה שאינה יציבה, ייתכן שכדאי קודם לשפר את התמונה הפיננסית.

לפעמים המתנה של תקופה נוספת ובנייה נכונה של ההתנהלות הכלכלית עשויה להיות עדיפה על הגשת בקשה מוקדמת שנדחית.

7 צעדים שכדאי לבצע לפני הגשת בקשת משכנתא אחרי הפטר

1. בדקו את מצבכם הפיננסי הנוכחי.

2. אספו את כל המסמכים הקשורים להפטר.

3. בדקו את ההכנסות וההתחייבויות.

4. בחנו כמה הון עצמי באמת עומד לרשותכם.

5. חשבו מהו ההחזר החודשי שאתם יכולים לעמוד בו.

6. אל תסתמכו על הבטחה לקבלת אחוז מימון מסוים.

7. השוו בין אפשרויות המימון ובחנו את העלות הכוללת של העסקה.

שאלות נפוצות

האם אפשר לקבל משכנתא שנתיים אחרי הפטר?

ייתכן, בהתאם לנתונים האישיים ולמדיניות הגוף המממן, אך אין כלל שמבטיח אישור משכנתא לאחר שנתיים. תקופת הזמן מאז ההפטר היא רק אחד מהנתונים שנבחנים.

האם הבנק חייב לתת משכנתא אחרי הפטר?

לא. אין זכאות אוטומטית למשכנתא רק משום שחלפה תקופה מסוימת מאז קבלת ההפטר.

האם אפשר לקבל 75% משכנתא אחרי הפטר?

שיעור המימון המרבי נקבע בהתאם לסוג העסקה ולמגבלות הרגולטוריות, אך שיעור המימון המרבי אינו התחייבות לכך שהבנק יאשר בפועל את המימון המקסימלי.

האם עדיף לחכות כמה שנים אחרי ההפטר?

לא בהכרח. ההחלטה תלויה במצב הכלכלי הנוכחי. אם המצב השתפר ויש יכולת החזר והון עצמי מתאימים, ניתן לבחון את האפשרות לקבלת מימון.

האם סירוב מבנק אחד אומר שכל הבנקים יסרבו?

לא בהכרח. עם זאת, חשוב להבין את סיבת הסירוב לפני שמגישים בקשות נוספות.

האם כדאי לקחת משכנתא חוץ־בנקאית לאחר הפטר?

זו אפשרות שצריך לבחון בזהירות. חשוב לבדוק את הריבית, העלות הכוללת, תקופת ההלוואה, הבטוחות, ההחזר החודשי ותנאי הפירעון לפני קבלת החלטה.

סיכום

איך להשיג משכנתא אחרי הפטר?

אין נוסחת קסם ואין מספר שנים שמבטיח אישור.

מה שכן ניתן לעשות הוא לבנות בקשה בצורה מקצועית, להציג את המצב הכלכלי הנוכחי בצורה ברורה ולהוכיח שהמצב הפיננסי לאחר ההפטר יציב ואחראי יותר.

הון עצמי, הכנסה יציבה, התנהלות תקינה בחשבון, התחייבויות סבירות ויכולת החזר מתאימה עשויים להיות חלק חשוב מהתמונה שמוצגת לגוף המממן.

הדבר החשוב ביותר הוא לא להסתמך על הבטחות כגון "משכנתא מובטחת אחרי שנתיים", אלא לבחון באופן אמיתי את הנתונים ואת האפשרויות העומדות בפני הלווה.

מי שסיים הליך חדלות פירעון וקיבל הפטר אינו חייב להניח שהדרך לרכישת דירה נסגרה בפניו.

במקרים המתאימים, אפשר לבחון מחדש את האפשרות לקבלת משכנתא ולבנות תהליך מימון שמתחשב במצבו הכלכלי הנוכחי של הלווה.

מקורות מידע וסמכות

בנק ישראל – מגבלות למתן הלוואות לדיור:
מגבלות למתן הלוואות לדיור – בנק ישראל

בנק ישראל – הרפורמה להגברת השקיפות והתחרות במשכנתאות:
מידע והסברים על משכנתאות – בנק ישראל

משרד המשפטים – רישום משכנתה:
בקשה לרישום משכנתה – משרד המשפטים