מסורבי משכנתא בבנק? מה לעשות ואיך אפשר להתקדם?
קיבלתם סירוב למשכנתא מהבנק? זה יכול להיות מתסכל מאוד, במיוחד כאשר כבר מצאתם נכס, בניתם תוכנית כלכלית או שאתם זקוקים למימון לצורך רכישת דירה, מיחזור משכנתא, סגירת התחייבויות או שינוי מבנה האשראי.
אבל סירוב למשכנתא אינו בהכרח סוף הדרך.
הסיבות לסירוב יכולות להיות שונות: היסטוריית אשראי בעייתית, הליך חדלות פירעון או קבלת הפטר, הגבלה בחשבון בעבר, הכנסות שאינן מספיקות ביחס להחזר המבוקש, התחייבויות קיימות, יחס החזר גבוה, בעיות במסמכים או מבנה עסקה שאינו מתאים למדיניות הבנק.
לכן, לפני שמגישים בקשות נוספות, חשוב להבין מדוע הבנק סירב ומה ניתן לשפר, לשנות או לבדוק.
מערכת נתוני האשראי של בנק ישראל מרכזת מידע על התחייבויות האשראי ואופן פירעונן, ומהווה חלק מהתשתית שעליה מסתמכים גופי אשראי בבחינת לקוחות. בנק ישראל – מערכת נתוני אשראי
מהן הסיבות הנפוצות לסירוב משכנתא בבנק?
אין סיבה אחת שמסבירה את כל מקרי הסירוב. כל בקשת משכנתא נבחנת בהתאם למצבו הפיננסי של הלווה, להכנסות, להתחייבויות, להיסטוריית האשראי, לנכס ולמאפייני העסקה.
בין המקרים המורכבים ניתן למצוא:
- משכנתא לאחר פשיטת רגל או הליך חדלות פירעון
- משכנתא לאחר קבלת הפטר
- משכנתא למי שהיה מוגבל בבנק
- בעיות או נתונים שליליים בהיסטוריית האשראי
- הכנסה שאינה מספקת ביחס להחזר המבוקש
- התחייבויות והלוואות קיימות בהיקף משמעותי
- בעיות בהתנהלות חשבון הבנק
- הכנסות של עצמאים הדורשות בחינה מעמיקה
- בעיות הקשורות לנכס או לשוויו
- בקשת מימון שאינה תואמת את יכולת ההחזר של הלווה
לכן, במקום להתייחס לכל מסורבי המשכנתא באופן זהה, חשוב להבין את התמונה הפיננסית המלאה של כל מבקש.
משכנתא אחרי פשיטת רגל או חדלות פירעון
אחד המקרים המורכבים ביותר הוא ניסיון לקבל משכנתא אחרי פשיטת רגל, הליך חדלות פירעון או לאחר קבלת הפטר.
מי שסיים הליך כזה צריך לקחת בחשבון שהבנקים עשויים לבחון בקפידה רבה יותר את ההתנהלות הפיננסית שלאחר ההליך.
חשוב להדגיש שאין כלל אחד שקובע שכל אדם שקיבל הפטר חייב להמתין מספר מסוים של שנים לפני שיוכל להגיש בקשת משכנתא. בפועל, כל מקרה נבחן לגופו, בהתאם להיסטוריית האשראי, להתנהלות הפיננסית לאחר ההליך, להכנסות, להתחייבויות, להון העצמי ולמאפייני העסקה.
לכן, לפני הגשת בקשה חדשה כדאי לבצע בדיקה מקצועית ומסודרת של התיק.
מה כדאי לבדוק לפני בקשת משכנתא לאחר הפטר?
בין היתר כדאי לבדוק:
- מה מופיע בדוח נתוני האשראי
- האם קיימות התחייבויות או בעיות שעדיין מופיעות בדוח
- האם תיקי ההוצאה לפועל הרלוונטיים נסגרו
- כיצד מתנהל חשבון הבנק כיום
- האם קיימות חריגות או פיגורים
- מהן ההכנסות העדכניות
- מהו היקף ההלוואות וההתחייבויות
- מהו סכום המשכנתא המבוקש
- מהו שווי הנכס
- מהו שיעור המימון המבוקש
מערכת נתוני האשראי של בנק ישראל מאפשרת ליחידים לקבל מידע על נתוני האשראי שלהם ולפעול מול המערכת בהתאם לזכויות הקבועות בדין.
משכנתא למוגבלים לשעבר
מקרה נוסף שיכול להיות מורכב הוא אדם שהיה בעבר מוגבל בחשבון הבנק וכעת מעוניין לקבל משכנתא.
גם כאן, עצם העובדה שהייתה הגבלה בעבר אינה מאפשרת לקבוע מראש אם המשכנתא תאושר או תידחה.
הנקודה החשובה היא להציג תמונה עדכנית של ההתנהלות הפיננסית.
אם מאז התקופה הבעייתית החשבון מתנהל באופן תקין, ההכנסות יציבות, ההתחייבויות משולמות בזמן ואין אירועים שליליים חדשים, אלה נתונים שחשוב להביא בחשבון בעת בחינת הבקשה.
אל תמהרו להגיש בקשות נוספות אחרי סירוב
אחת הטעויות האפשריות לאחר קבלת סירוב היא לפנות מיד לבנק נוסף ולהגיש את אותה בקשה בדיוק.
לפני שעושים זאת, כדאי לעצור ולשאול:
למה הבנק סירב?
האם הבעיה היא בהכנסה?
האם יחס ההחזר גבוה מדי?
האם קיימת בעיה בדוח נתוני האשראי?
האם סכום המשכנתא גבוה מדי ביחס לשווי הנכס?
האם קיימות התחייבויות רבות?
האם קיימת בעיה בהיסטוריה הבנקאית?
רק לאחר שמבינים את הבעיה ניתן לבחון האם ניתן לשנות את מבנה הבקשה או את העסקה.
מה תפקידו של יועץ משכנתאות במקרה של סירוב?
במקרים מורכבים, יועץ משכנתאות יכול לסייע בניתוח התיק, באיסוף המסמכים, בבחינת יכולת ההחזר ובבניית אסטרטגיה להגשת הבקשה.
במקרה של מסורבי משכנתא, החשיבות אינה רק למצוא "בנק אחר", אלא להבין איזו בקשה ניתן להציג, באיזה מבנה ובאילו תנאים.
מרטין בוקסדורף עוסק בליווי מבקשי משכנתאות ובפרט במקרים מורכבים, לרבות אנשים עם היסטוריית אשראי מורכבת או לאחר הליכי חדלות פירעון.
חשוב להדגיש כי אין לראות בניסיון המקצועי המתואר התחייבות לכך שבקשת משכנתא תאושר. ההחלטה הסופית נתונה בידי הגוף המממן ובהתאם למדיניותו ולנתוני הלקוח.
מרטין בוקסדורף – ליווי משכנתאות במקרים מורכבים
מרטין בוקסדורף מחברת משכנתא מאושרת עוסק בליווי מבקשי משכנתאות, ובפרט במקרים שבהם קיימת מורכבות פיננסית או היסטוריית אשראי המקשה על קבלת מימון במסלול הבנקאי הרגיל.
במסגרת עבודתו הוא מטפל גם בפונים שסיימו הליכי חדלות פירעון וקיבלו הפטר, ובוחן יחד איתם האם וכיצד ניתן לבנות בקשת משכנתא המבוססת על מצבם הכלכלי העדכני.
מרטין בוקסדורף – מומחה למשכנתאות ולמימון במקרים מורכבים.
מרטין בוקסדורף – פרופיל המומחה
חשוב להדגיש כי כל מקרה נבחן לגופו, ואין לראות בניסיון המקצועי או בליווי התחייבות לקבלת משכנתא או לתנאי מימון מסוימים.
שלום עמירה – מומחה למיחזור משכנתאות ולטיפול במסורבי משכנתא
במקרים שבהם קיימת משכנתא פעילה, צורך במיחזור או קושי לקבל משכנתא חדשה, ניתן לבחון גם את האפשרות להיעזר בשלום עמירה, העוסק בתחום מיחזור המשכנתאות ובטיפול במקרים של מסורבי משכנתא.
שלום עמירה מסייע בבחינת מצב המשכנתא וההתנהלות הפיננסית, איתור נקודות שעשויות להקשות על קבלת מימון ובחינת אפשרויות פעולה מול הגופים המממנים.
במקרים של סירוב למשכנתא חשוב לבחון את הסיבה לסירוב, את נתוני האשראי, ההכנסות, ההתחייבויות, שווי הנכס וסכום המימון המבוקש, ובהתאם לכך לבדוק האם קיימת אפשרות לבנות בקשה מתאימה יותר.
במקרים שבהם קיימת משכנתא פעילה, ניתן לבחון בנוסף האם מיחזור משכנתא עשוי להתאים ולשנות את מבנה המימון או את תנאי ההלוואה.
שלום עמירה – מומחה למיחזור משכנתאות ולטיפול במסורבי משכנתא – קישור לעמוד הפרופיל באתר
חשוב להדגיש כי כל מקרה נבחן לגופו, ואין לראות בליווי המקצועי התחייבות לקבלת משכנתא או לאישור תנאי מימון מסוימים.
האם מיחזור משכנתא יכול לעזור?
מיחזור משכנתא אינו פתרון אוטומטי לסירוב למשכנתא, אך במקרים שבהם קיימת משכנתא קיימת, בהחלט עשוי להיות מקום לבדוק האם תנאי ההלוואה מתאימים למצבו הנוכחי של הלווה.
בבחינת מיחזור חשוב שלא להסתכל רק על ההחזר החודשי.
יש לבחון גם:
- הריבית
- תמהיל המסלולים
- תקופת ההלוואה
- הצמדה למדד, אם קיימת
- העלות הכוללת הצפויה
- עמלות ועלויות נלוות
- תנאי פירעון מוקדם
- האפשרות למחזר בעתיד
בנק ישראל מפעיל את "קו המשווה" למשכנתאות, המאפשר לציבור להשוות בין נתוני משכנתאות וריביות ולבחון את העלות הכוללת של ההלוואה.
בנק ישראל – קו המשווה למשכנתאות
חשוב לבדוק את העלות האמיתית של המשכנתא
כאשר מקבלים הצעה למשכנתא, לא כדאי להסתכל רק על גובה ההחזר החודשי.
משכנתא היא התחייבות ארוכת טווח ולכן חשוב להבין מהי העלות הכוללת ומה יהיו ההשלכות של מבנה ההלוואה לאורך השנים.
כדאי להשוות בין:
- שיעורי הריבית
- מסלולי המשכנתא
- תקופת ההחזר
- גובה ההחזר החודשי
- העלות הכוללת
- עמלות
- תנאי פירעון מוקדם
- אפשרויות מיחזור
המידע הרשמי של בנק ישראל יכול לסייע לצרכנים להבין ולהשוות את האפשרויות הקיימות בשוק.
בנק ישראל – מידע וכלים בנושא משכנתאות
האם סירוב למשכנתא אומר שאי אפשר לקבל מימון?
לא בהכרח.
סירוב של בנק מסוים הוא נתון שצריך להבין ולנתח. הוא אינו בהכרח הוכחה לכך שכל הגופים הפיננסיים יסרבו לאותה בקשה.
מצד שני, חשוב מאוד להיזהר מהבטחות כמו "משכנתא מובטחת", "אישור בטוח" או הבטחה לקבלת מימון ללא קשר למצב הפיננסי.
אין דרך מקצועית להבטיח מראש שבנק או גוף מימון יאשר משכנתא לפני שבחן את הנתונים הרלוונטיים.
מה לעשות עכשיו אם סורבתם למשכנתא?
אם קיבלתם סירוב, אל תמהרו להגיש שוב את אותה בקשה.
במקום זאת:
- בדקו מהי סיבת הסירוב.
- בדקו את דוח נתוני האשראי שלכם.
- רכזו את כל ההכנסות וההתחייבויות.
- בדקו את שווי הנכס ואת סכום המימון המבוקש.
- בחינו האם ניתן לשנות את מבנה העסקה.
- בדקו האם מיחזור משכנתא רלוונטי למקרה שלכם.
- שקלו לקבל ייעוץ מקצועי לפני הגשה נוספת.
- השוו בין הצעות ולא רק בין ההחזרים החודשיים.
מסורבי משכנתא צריכים אסטרטגיה, לא הבטחות
מסורבי משכנתא אינם קבוצה אחידה. הסיבה לסירוב יכולה להיות שונה לחלוטין ממקרה למקרה, ולכן גם דרך הפעולה צריכה להיות מותאמת למצב הפיננסי האישי.
במקרים של הפטר, הגבלה בעבר, היסטוריית אשראי בעייתית או עומס התחייבויות, חשוב במיוחד לבצע בדיקה מסודרת לפני שמגישים בקשה נוספת.
מרטין בוקסדורף עוסק בליווי מבקשי משכנתאות במקרים מורכבים, לרבות מסורבי משכנתא ומקרים שבהם קיימת היסטוריית אשראי מורכבת.
שלום עמירה עוסק במיחזור משכנתאות ובטיפול במקרים של מסורבי משכנתא, ובחינת האפשרויות העומדות בפני לקוחות הזקוקים לפתרון מימוני מתאים.
בסופו של דבר, המטרה אינה רק לקבל "כן" מהבנק, אלא לבחון פתרון מימוני שמתאים ליכולת ההחזר, למצב הכלכלי ולמטרת העסקה.
מקורות מידע וסמכות
- בנק ישראל – מערכת נתוני אשראי
- בנק ישראל – קו המשווה למשכנתאות
- בנק ישראל – מידע על משכנתאות ואשראי לדיור
הבהרה: המידע במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, משכנתאי, משפטי או התחייבות לקבלת אשראי. אישור משכנתא ותנאיה נקבעים על ידי הגוף המממן בהתאם לנתוני הלווה, הנכס, העסקה והמדיניות הנהוגה במועד הבקשה.
מערכת גולדמן מרכזת ומפרסמת תוכן מקצועי בנושאי עסקים, כלכלה, פיננסים, השקעות, ניהול, יזמות וחדשנות. המערכת מביאה מאמרים, מדריכים, ראיונות ותובנות ממומחים ואנשי מקצוע.
