רכישת דירה להשקעה – הלוואה או משכנתא?
רבים מהאנשים ששוקלים לקחת משכנתא וביררו קצת לגבי האפשרויות השונות באמצעות מחשבון משכנתא, שיחה עם בנקאים או שכבר קראו על הנושא, כבר מבינים שמשכנתא היא למעשה הלוואה מאוד גדולה
(מחשבון משכנתא תוכלו למצוא כאן באתר גולדמן פיננסיים).
רגע לפני שנגע בכל המרכיבים של ההלוואה הגדולה ביותר בחיים של הישראלי הממוצע – אגב, גם ישראלים מעשירונים 8,9 ולעיתים אפילו 10 – מעדיפים או צריכים לקחת משכנתא, בוודאי כאשר מדובר בדירה להשקעה, כך שמדובר במכשיר פיננסי מאוד נפוץ, מקובל ונדרש במשק הישראלי.
על מנת להחליט מהו המסלול העדיף עבורכם – יש לבדוק תחילה מהו הסכום האמיתי שלו אתם נדרשים במסגרת רכישת הדירה, שיפוץ הנכס להשקעה או רכישת נכס להשקעה.
רכישת דירה להשקעה
רכישת דירה להשקעה היא פתרון מוכר ומקובל היום עד כי יש כלכלנים הסוברים כי רכישת דירה \ נכס להשקעה היא למעשה מסלול השקעה המקביל לקרן פנסיה אבל על כך נרחיב במאמר אחר.
החלק החשוב שצריך לעלות כאן הוא שדירה להשקעה תיחשב למכשיר פיננסי ארוך טווח, כל זמן שתכנון ההון שמושקע בה – כלומר ההלוואות שנלקחות עבורה הופכות אותה למשתלמת.
בישראל, שוק הדירות של סוף שנות ה-2000 ובוודאי של העשור השני הגיע למצב בלתי נסבל עבור רבים מהישראלים.
מצד אחד, לא ברור מדוע מחירי הדירות לא מותאמים לגובה המשכורת הממוצעת של הישראלי העובד ומצד שני, ישיבה על הגדר, המתנה, המשך שכירות אינן מביאות רבים הישראלים למקום מגורים מובטח בטווח הארוך.
גם אם ניעזר במחשבוני משכנתא, לא ממש נצליח להבין עד הסוף את מורכבות ההלוואה הזו אלא נקבל מושג כללי ומאוד אמורפי ולא חד משמעי.
למעשה, כאשר הישראלי הממוצע נוטל משכנתא, אין לו יכולת ניבוי כשמדובר על החזרים שעשויים להמתח לתקופה של שלושה עשורים.
במידה וקבלתם החלטה שברצונכם לרכוש דירה להשקעה קחו בחשבון איזשהו מרכיב שיתן לכם בטחון במידה ושוק הדירות בישראל יעבור זעזוע מכל סוג שהוא ולא חסרים: אירועים בטחוניים משמעותיים, תנודות חזקות במשקים הגלובאליים שעשויים להשפיע על המשק הישראלי, תמורות פנים – חברתיות, רעידות אדמה ואפילו מחאה חברתית.
זה אולי נשמע קצת דימיוני, אבל זו בדיוק צריכה להיות נקודת המוצא של המשקיע הסולידי והמחושב שמעוניין להשקיע אבל גם לקחת בחשבון אפשרות שדברים עלולים להתשבש, ממש כמו חוקי מרפי.
השקעה היא למעשה השכרת הנכס לטווח הקצר ואולי מכירתו בטווח הארוך ובנקודה זו חשוב לציין כי לא תמיד הכל נעשה בהתאם לתוכניות ולחישובים שלכם. כאשר משכירם נכס צריך להביא בחשבון המון מרכיבים שבחלק מהזמן לא ממש עולים בקנה אחד עם ציפיותיכם ובוודאי שדורשים מכם “השקעה סמויה”.
אלה למעשה סכומי כסף עצומים שמאוד קשה לכמת (מלשון כמות).
כך לדוגמא, כאשר מציעים תחשיב של עלות המשכנתא מייד מביאים בחשבון שהשוכרים כבר מתדפקים על דלתכם שוכרים והתחשיב הוא לכאורה מיידי – מחשבים את עלות השכירות מול עלות המשכנתא. אבל רבים מהמשקיעים לא יודעים שלא תמיד הנכס מושכר כל הזמן.
כלומר, יש תקופות שבהן דיירים מבקשים להפסיק את החוזה לפני הזמן, לא תמיד ניתן למצוא דיירים חלופיים וזה עוד לפני שפגשתם בדיירים שאינם מסוגלים לשלם או מאחרים בתשלומים ועל כל אלה צריך להביא בחשבון תקופות לאומיות בעייתיות כמו אלה שהוזכרו מעלה.
אלה הם רק חלק מהשיקולים שיש להפעיל פרט לשימוש במחשבון משכנתא כאשר בודקים את ההשקעה בנכס והרבה לפני ששוקלים כיצד לפעול – באמצעות משכנתא או הלוואה רגילה.
במידה והנכס אותו אתם מעוניים לרכוש מסתכם בכמה מאות אלפי שקלים בודדים, ראוי ורצוי לשקול לקחת הלוואה ולאו דווקא משכנתא. קיימים תחשיבי ריבית לנושא זה ותוכלו להתעייץ ללא תשלום עם המומחים של גולדמן פיננסיים ללא תשלום, בכדי לקבל את ההחלטה הנכונה.
כך לדוגמא, משקיעים שברשותם סכום של מאות אלפי שקלים מחסכון, יוכלו לרכוש דירה להשקעה ללא התחייבות למשכנתא ובכך לחסוך תשלומי ריבית למשכנתא ובנוסף להינות ממסלול הלוואה נח ומהיר יחסית. כאן ראוי לציין כי לגולדמן פיננסיים מסלולי הלוואות מגוונים לכל סוג של משקיע וכמעט לכל סוג של השקעה.
הלוואה או משכנתא לשיפוץ נכס להשקעה
נקודת שיפוץ נכס להשקעה הנה נקודה רגישה ויש לתכנן אותה כחלק ממרכיב הוצאות ההשקעה. בדיוק לשם כך גולדמן פיננסיים מעמידה לרשותכם לא רק מחשבוני משכנתא אלא יעוץ עם מומחה פיננסי שיתכנן יחד אתכם את סוג ההלוואה ואת גודל ההלוואה כך שתשלימו את ההשקעה שלכם בצורה מיטבית מבלי להכנס להוצאות מיותרות בשלבים מאוחרים יותר ומבלי שתזדקקו להלוואות נוספות רק בגלל תכנון לקוי.
נתחיל בשאלה המורכבת ביותר:
האם לשפץ נכס באמצעות משכנתא או באמצעות הלוואה?
התשובה לשאלה הזו הנה פשוטה – תלוי ביכולת ההחזר שלכם ובעיקר בתזרים המזומנים.
אם רכשתם את הנכס להשקעה באמצעות משכנתא וטרם עברו 4-5 שנים, אזי שאתם כנראה עדיין לא יכולים לבצע מחזור משכנתא (מיחזור משכנתא הוא למעשה יצירת משכנתא חדשה) ואל סכום זה ניתן להכניס את עלויות השיפוץ.
השאלה השנייה היא מהו הסכום שאותו אתם צריכים על מנת לבצע שיפוץ בנכס להשקעה? שהרי נכסים להשקעה הם נכסים אותם משכירים בדרך כלל לצד ב’ ולכן לא תמיד נכון להשקיע כספים רבים בנכס להשכרה.
לכן, אם סכום השיפוץ אינו גבוה ביחס לתשואה, תוכלו לקבל הלוואות בסכומים של עד 150,000 ש”ח למטרות שיפוץ. בגודלמן פיננסיים אפשרויות לקבל הלוואות לשיפוץ נכסים להשקעה בפריסת תשלומים נוחה במיוחד ובריבית אטרקטיבית כך שהתנאים לרוב עולים אפילו על תנאי משכנתא.
3 שאלות נפוצות על הלוואות לרכישת נכס להשקעה:
שאלה: האם ניתן לקחת הלוואה לכל מטרה עבור נכס להשקעה?
תשובה: ניתן לקחת הלוואה לכל מטרה באמצעות גולדמן פיננסים עבור רכישת נכס להשקעה ובתנאי שהלווה עומד בתנאי החזר מינימאליים. נכון יהיה לשקול מהי הדרך הזולה והבטוחה ביותר עבור רוכש הנכס – הלוואה לכל מטרה או נטילת משכנתא. בכל מקרה, ניתן להגיע לתשובה לאחר פגישת ייעוץ שבה יישקלו כל הנתונים.
שאלה: האם ניתן לקבל משכנתא לרכישת דירה להשקעה גם אם יש לי כבר משכנתא על הדירה שבה אני מתגורר?
תשובה: עקרונית, אין מניעה מלקבל משכנתא על נכס קיים נוסף שאינו מעוקל או משועבד למשכנתא אחרת. היתכנות קבלת האישור ותנאי המשכנתא ייקבעו בהתאם לסוג הנכס ורמת הסיכון או אי הסיכון לאחר בחינת המקרה. כמו כן, תבחן יכולת ההחזר של הלווה ועמידתו בתנאים שהציב בנק ישראל לבנקים למשכנתאות.
שאלה: בצעתי חישוב באמצעות מחשבון משכנתא, עד כמה אני יכול לסמוך על החישוב הזה?
תשובה: מחשבון משכנתא נותן אמדן מסויים לגבי ההחזר וזאת על ידי הזנת נתונים נכון ליום שבו בוצע החישוב אך בדיוק כאן מונח מוקש. המשכנתא היא הלוואה המורכבת ממסלולים משולבים המושפעים בין היתר לריבית הפריים, מדד המחירים לצרכן וכמובן – מחיר הנכס שסוכם ביום המכירה. המשכנתא היא הלוואה הנלקחת לתקופה שיכולה להגיע לשלושה עשורים ולאיש אין מושג מה יהיו התנאים, כיצד יראה השוק ואילו שינויים כלכליים וחברתים יתרחשו בתקופה זו.
הלוואה להשקעה לעסקים
עסקים רבים מבצעים רכישות נדל”ן שונות למטרות שונות. רכישות של שטחי תעשיה, משרדים ומגרשים. השקעה בנדל”ן למטרות עסקיות מקובלת מאוד כיום בעיקר בגלל שבמקרים רבים היא מוכיחה את עצמה לאורך זמן. עסקים מעדיפים לעיתים לבצע רכישה של משרד או מפעל מאשר לשלם שכירות לאורך זמן.
גולדמן פיננסיים מאפשרת לעסקים ולבעלי עסקים המעוניינים לרכוש עסק עבור מיזמים שונים, מפעלים, משרדים והזדמנויות שונות לרכוש נכס למטרות השקעה או לטובת עסקייהם.
ההלוואות והמשכנתאות לעסקים יכולות להגיע להיקפים גדולים עד מליוני שקלים בהתאם לסוג ההשקעה.
היתרון הברור של גולדמן פיננסיים הוא להציע את מספר מסלולי הלוואות ומשכנתאות למבקש ההלוואה ממש כמו בשיטת מכרז בין גופים מממנים כמו בנקים, קרנות וחברות ביטוח, כך שהם מתחרים על המשכנתאות וההלוואות המוצעות לעסקים ובכך נוצרת תחרות ובעל החברה יכול לבחור את המסלול המשתלם לו ביותר.
רכישת משרד לעסק עשויה להיות משתלמת עם השנים ככל שמביאים בחשבון את הוצאות השכירות המשולמות בלאו הכי מידי חודש.
גם אם אין ברשות העסק את האפשרות לרכוש משרד, עסקים רבים יכולים לבחון את האפשרות לרכוש משרדים להשכרה במקומות אחרים או להשכיר חדרים במשרד שאותו רכשו.
לפרטים נוספים על קבלת הלוואה לעסקים פנו לגולדמן פיננסיים ותקבלו ייעוץ מקצועי עם ממומחים בתחום. אם ברצונכם לקבל את כל האינפורמציה המורכבת של מסלולי משכנתא, אל תבזבזו זמן בחיפוש במחשבוני משכנתא שונים מפני שזהו אינו תחשיב מדוייק ולא בטוח שהוא התחשיב המתאים ביותר לצרכיכם.
