משכנתא אחרי פשיטת רגל: מה חשוב לבדוק לפני שמגישים בקשה?

קבלת משכנתא לאחר הליך פשיטת רגל או חדלות פירעון היא משימה מורכבת יותר מאשר קבלת משכנתא עבור לווה ללא היסטוריה פיננסית בעייתית. עם זאת, עצם העובדה שאדם עבר הליך חדלות פירעון וקיבל הפטר אינה אומרת בהכרח שלא יוכל לקבל משכנתא בעתיד.

האתגר המרכזי הוא להציג בפני הגוף המממן תמונה פיננסית עדכנית, יציבה וברורה, ולהוכיח שהמצב הכלכלי שהוביל להליך חדלות הפירעון אינו משקף בהכרח את מצבו של הלווה כיום.

לדברי מרטין בוקסדורף, העוסק בליווי מבקשי משכנתאות ובפרט במקרים שבהם קיימת מורכבות פיננסית או היסטוריית אשראי המקשה על קבלת מימון במסלול הבנקאי הרגיל, תהליך כזה דורש הכנה מוקדמת ובחינה של הנתונים לפני שמגישים בקשות לגופים מממנים.

חשוב: המידע במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה התחייבות לקבלת משכנתא, ייעוץ פיננסי או המלצה להתקשרות עם גוף מימון מסוים. כל בקשה נבחנת לפי נסיבותיו של הלווה, מדיניות הגוף המממן והנתונים העדכניים במועד הבקשה.

מה השתנה מאז הליך פשיטת הרגל?

הדבר החשוב ביותר לאחר קבלת הפטר הוא להבין שהגוף המממן אינו בוחן רק את העובדה שהחובות הישנים טופלו.

הוא עשוי לבחון גם את ההתנהלות הפיננסית מאז ההפטר.

בין היתר עשויים להיבחן:

• התנהלות בחשבון הבנק
• הכנסות שוטפות
• התחייבויות קיימות
• הלוואות
• עמידה בתשלומים
• היסטוריית האשראי
• יציבות תעסוקתית
• שיעור המימון המבוקש
• שווי הנכס
• ההון העצמי
• יכולת ההחזר

לכן התקופה שלאחר קבלת ההפטר עשויה להיות משמעותית מאוד בבניית התמונה הפיננסית החדשה של הלווה.

דוח נתוני האשראי – למה חשוב לבדוק אותו?

אחד המסמכים שכדאי להכיר הוא דוח נתוני האשראי.

מערכת נתוני האשראי של בנק ישראל מרכזת מידע פיננסי הנוגע להתנהלות אשראי של לקוחות, ובין היתר עשויה לכלול מידע על התחייבויות אשראי והתנהלות בהחזרי תשלומים.

לאחר סיום הליך חדלות פירעון, חשוב לבדוק שהמידע המופיע בדוח אכן משקף את המצב העדכני.

אם קיימת טעות או מידע שאינו מעודכן, ניתן לפעול לבירור ולתיקון המידע בהתאם להליכים הרלוונטיים.

בנק ישראל – מערכת נתוני אשראי

בנק ישראל – דוח ריכוז נתונים

האם כדאי לבדוק את הדוח לפני שמגישים בקשת משכנתא?

בהחלט כדאי להכיר את המידע המופיע בדוח לפני קבלת החלטה משמעותית לגבי בקשת אשראי.

המטרה אינה "למחוק" היסטוריה פיננסית לגיטימית, אלא לוודא שהמידע המופיע בדוח נכון, מעודכן ומשקף את הנתונים הקיימים בפועל.

במקרה שבו מתגלה מידע שגוי, חשוב להשתמש בהליך הרשמי לבירור ותיקון הנתונים.

כמה זמן צריך לחכות אחרי הפטר?

זו אחת השאלות הנפוצות ביותר – ואין לה תשובה אחת שמתאימה לכל אדם.

לא נכון לקבוע באופן גורף שכל מי שקיבל הפטר חייב להמתין מספר מסוים של שנים לפני שיוכל לקבל משכנתא.

האפשרות לקבלת מימון תלויה בשילוב של גורמים רבים, ובהם היסטוריית האשראי, ההתנהלות לאחר ההפטר, הכנסות, התחייבויות, שיעור המימון, הנכס והמדיניות של הגוף המממן.

לכן במקום לשאול רק:

"כמה שנים עברו מאז ההפטר?"

כדאי לשאול:

"איך נראית התמונה הפיננסית שלי היום?"

לדברי מרטין בוקסדורף, מניסיונו קיימים מקרים שבהם ניתן לבחון מימון גם כאשר לא חלפה תקופה ארוכה במיוחד מאז ההפטר, ולעומת זאת קיימים מקרים שבהם גם לאחר מספר שנים נדרשת עבודה נוספת לפני שניתן להגיש בקשה.

זו בדיוק הסיבה שבמקרים מורכבים חשוב לבצע בדיקה פרטנית לפני הגשת בקשות.

למה לא כדאי למהר להגיש בקשות לבנקים?

בקשת משכנתא אינה פעולה שכדאי לבצע באופן אוטומטי.

כאשר מדובר בלווה עם היסטוריה של חדלות פירעון, חשוב במיוחד להבין מראש את הנתונים ואת האפשרויות הקיימות.

לפני הגשת בקשה ניתן לבחון:

• מהו סכום המשכנתא הנדרש?
• מהו שווי הנכס?
• מהו שיעור המימון?
• מהו ההון העצמי?
• מהן ההכנסות?
• אילו התחייבויות קיימות?
• כיצד נראית התנהלות החשבון?
• מה מופיע בדוח נתוני האשראי?
• אילו גופים מממנים עשויים להיות רלוונטיים?

המטרה היא להגיע לבקשה מסודרת ומבוססת ככל האפשר.

אילו בנקים עשויים להיות רלוונטיים?

אין רשימה קבועה של בנקים שמתאימים לכל מי שעבר הליך חדלות פירעון.

בנוסף, העובדה שללקוח הייתה בעבר מערכת יחסים בעייתית עם גוף פיננסי מסוים אינה מאפשרת לקבוע מראש מה תהיה החלטתו בעתיד.

כל בקשה נבחנת בהתאם לנתונים ולמדיניות הרלוונטית במועד הבקשה.

לכן חשוב להימנע מקביעות כמו "הבנק הזה לעולם לא יאשר" או "הבנק הזה תמיד מאשר".

במקום זאת, יש לבחון את האפשרויות הרלוונטיות בזמן אמת.

איך נראית התנהלות פיננסית טובה לאחר הפטר?

זהו אחד המרכיבים החשובים ביותר בתהליך.

מי שמעוניין בעתיד לקבל אשראי משמעותי צריך לשאוף להציג התנהלות פיננסית יציבה ומסודרת.

שכירים

רצוי שההכנסה תהיה יציבה ומתועדת, ושההפקדות לחשבון יהיו עקביות ומתאימות להכנסות המדווחות.

עצמאים

כדאי להקפיד על תיעוד מסודר של ההכנסות, הדיווחים והפעילות העסקית, בהתאם לדרישות הגופים המממנים.

חשבון הבנק

כדאי להימנע ככל האפשר מהתנהלות חריגה שאינה תואמת את היכולת הכלכלית, ולנהל את החשבון באופן מסודר.

התחייבויות

יש לקחת בחשבון את כלל ההלוואות וההתחייבויות הקיימות ולא להסתיר אותן במסגרת בקשת המימון.

המטרה היא ליצור לאורך זמן תמונה פיננסית שממחישה שינוי משמעותי ביחס לתקופה שהובילה להליך חדלות הפירעון.

ומה לגבי ההכנסה?

הכנסה גבוהה לבדה אינה מבטיחה קבלת משכנתא.

הגוף המממן עשוי לבחון את יציבות ההכנסה, המקור שלה, ההתחייבויות הקיימות והיכולת לעמוד בהחזר.

לכן אדם שעבר הליך חדלות פירעון צריך לחשוב לא רק על גובה ההכנסה, אלא גם על איכות ויציבות ההתנהלות הפיננסית.

במקרים של עצמאים, למשל, עשויה להידרש תמונה רחבה יותר של הפעילות העסקית וההכנסות.

מה לגבי שיעור המימון?

שיעור המימון – LTV – הוא היחס בין סכום ההלוואה לבין שווי הנכס.

לדוגמה, אם שווי הנכס הוא 2 מיליון שקל וההלוואה היא מיליון שקל, שיעור המימון הוא 50%.

במערכת הבנקאית קיימות מגבלות רגולטוריות על שיעור המימון בהתאם לסוג העסקה. לפי הוראות בנק ישראל, שיעור המימון המרבי לרכישת דירה יחידה הוא עד 75%, לדירה חליפית עד 70% ולדירה להשקעה עד 50%.

בנק ישראל – מגבלות למתן הלוואות לדיור

עם זאת, המגבלה הרגולטורית אינה אומרת שכל לווה זכאי לקבל את שיעור המימון המרבי.

במקרה של היסטוריית אשראי מורכבת, הגוף המממן עשוי לבחון את הסיכון באופן מחמיר יותר ולהעמיד תנאים שונים.

לכן חשוב לבנות את העסקה בהתאם ליכולת הכלכלית ולא להניח מראש שניתן יהיה לקבל 70% או 75% מימון.

אילו מסמכים כדאי להכין?

המסמכים המדויקים משתנים בהתאם ללווה ולגוף המממן, אך במקרים מורכבים עשויים להידרש בין היתר:

• תעודת זהות
• דפי חשבון בנק
• אישורי הכנסה
• תלושי שכר לשכירים
• מסמכים פיננסיים לעצמאים
• פירוט התחייבויות והלוואות
• מסמכים הקשורים להליך חדלות הפירעון
• צו ההפטר או מסמכים רלוונטיים אחרים
• מסמכי הנכס
• מסמכים נוספים בהתאם לדרישות הגוף המממן

כדאי להכין את התיק בצורה מסודרת ולאסוף מראש את המסמכים הרלוונטיים.

מה עושה יועץ משכנתאות במקרים מורכבים?

במקרים שבהם קיימת היסטוריה פיננסית מורכבת, תפקידו של יועץ משכנתאות אינו להבטיח אישור.

התפקיד יכול לכלול ניתוח של התיק, זיהוי נקודות החוזק והחולשה, הכנת המסמכים, בחינת אפשרויות מימון וסיוע בהצגת הבקשה.

לדברי מרטין בוקסדורף, אחד הדברים החשובים ביותר בתיקים כאלה הוא הכנה מוקדמת.

במקום להגיע מיד לבנק עם בקשה, ניתן קודם לבחון את מצב הלקוח ולראות אילו נקודות דורשות טיפול או שיפור.

סבלנות היא חלק מהתהליך

משכנתא לאחר הליך חדלות פירעון עשויה להיות מורכבת יותר ממשכנתא רגילה.

ייתכן שהגוף המממן יבקש מסמכים נוספים, הסברים או נתונים פיננסיים נוספים לפני קבלת החלטה.

לכן חשוב להגיע לתהליך עם ציפיות ריאליות.

המטרה אינה למצוא דרך לעקוף את בדיקות הבנק, אלא להציג בצורה מסודרת את השינוי במצבו הפיננסי של הלווה.

מרטין בוקסדורף – ליווי משכנתאות במקרים מורכבים

מרטין בוקסדורף – פרופיל מומחה בגולדמן

מרטין בוקסדורף, מחברת משכנתא מאושרת, עוסק בליווי מבקשי משכנתאות ובפרט במקרים שבהם קיימת מורכבות פיננסית או היסטוריית אשראי המקשה על קבלת מימון במסלול הבנקאי הרגיל.

לדבריו, במסגרת עבודתו הוא מלווה גם אנשים שסיימו הליכי חדלות פירעון וקיבלו הפטר, ובוחן יחד איתם האם וכיצד ניתן לבנות בקשת משכנתא בהתאם למצבם הכלכלי העדכני.

חשוב להדגיש כי הניסיון המקצועי של היועץ אינו מהווה התחייבות לקבלת משכנתא. ההחלטה הסופית נמצאת בידי הגוף המממן ונקבעת בהתאם לנתוני הלווה, הנכס ומדיניות האשראי.

שאלות נפוצות

האם אפשר לקבל משכנתא אחרי פשיטת רגל?

כן, במקרים מסוימים ניתן לבחון קבלת משכנתא לאחר סיום הליך חדלות פירעון וקבלת הפטר. אין מדובר בזכאות אוטומטית, וכל מקרה נבחן לגופו.

כמה זמן אחרי הפטר אפשר לבקש משכנתא?

אין תקופת המתנה אחידה שמתאימה לכל המקרים. הזמן שחלף הוא רק אחד מהנתונים שנבחנים, לצד היסטוריית האשראי, ההתנהלות לאחר ההפטר, ההכנסות, ההתחייבויות, שיעור המימון ונתוני העסקה.

האם חייבים לחכות שלוש שנים?

לא ניתן לקבוע כלל גורף שלפיו כל אדם חייב להמתין שלוש שנים. כדאי לבצע בדיקה פרטנית לפני קבלת החלטה.

האם ניתן לקבל 75% משכנתא אחרי פשיטת רגל?

המגבלה הרגולטורית מאפשרת עד 75% מימון ברכישת דירה יחידה, אך אינה מבטיחה שכל לווה יקבל שיעור מימון כזה. במקרה של היסטוריה פיננסית מורכבת, תנאי המימון עשויים להיות שונים.

האם כדאי לבדוק את דוח נתוני האשראי?

כן. חשוב להכיר את המידע המופיע בדוח ולוודא שהוא נכון ומעודכן. במקרה של מידע שגוי, ניתן לפעול בהתאם להליכים הרשמיים לתיקון הנתונים.

האם יועץ משכנתאות יכול להבטיח אישור?

לא. יועץ יכול לסייע בניתוח ובהכנת הבקשה ובבחינת אפשרויות מימון, אך ההחלטה אם לאשר את ההלוואה ובאילו תנאים מתקבלת על ידי הגוף המממן.

סיכום

משכנתא אחרי פשיטת רגל היא אפשרית במקרים מסוימים, אך דורשת הכנה ובחינה זהירה.

הדבר החשוב ביותר הוא לא להתמקד רק במספר השנים שעברו מאז ההפטר, אלא לבחון את התמונה הפיננסית הנוכחית:

דוח נתוני האשראי, התנהלות חשבון הבנק, הכנסות, התחייבויות, הון עצמי, שווי הנכס, שיעור המימון ויכולת ההחזר.

מי שסיים הליך חדלות פירעון ורוצה בעתיד לרכוש נכס באמצעות משכנתא יכול להתחיל בהכנת הקרקע כבר בשלבים מוקדמים – לבדוק את הנתונים, לשמור על התנהלות פיננסית מסודרת ולהימנע מהגשת בקשות שאינן מתאימות למצבו.

המסר החשוב ביותר הוא פשוט:

לא מנסים "לעקוף" את היסטוריית האשראי. בונים מחדש תמונה פיננסית יציבה ומציגים אותה בצורה מקצועית לגוף המממן.