עו”ד רונן אורן – מס שבח ומקרעין
במאמר זה מסביר עו”ד רונן אורן על הקשר שבין מס שבח למקרקעין וכל מה שצריך לדעת בנושא
מס שבח הוא מושג שנתקלים בו לא מעט כאשר עוסקים בתחום הנדל”ן והמקרקעין, מסביר עו”ד רונן אורן. בניגוד למיסים אחרים שיותר מוכרים לציבור הרחב, מס שבח הוא מס המוטל על רווחים בתחום הספציפי של מקרקעין. לכן אם אין לכם ניסיון בעסקאות נדל”ן, לא מן הנמנע שבבואכם לבצע עסקה כזו תיתקלו בו לראשונה.
עו”ד רונן אורן: מהו מס שבח מקרקעין?
מס שבח מקרקעין (או בקיצור: מס שבח) הוא מס המושת על רווחים הנובעים ממכירת מקרקעין, כלומר נדל”ן. גם על רווחים ממכירת מניות באיגוד מקרקעין מוטל מס שבח. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג – 1963 (בשמו הקודם: חוק מס שבח) קובע את התנאים וההגבלות להחלת החוק על האזרחים. עיקר מטרתו של מס שבח מקרקעין הוא יצירת הבדל בין מס על רווחי הון ממכירת מקרקעין לבין מס על רווחי הון הנובעים מנכסים אחרים.
מי חייב במס שבח מקרקעין?
באופן עקרוני, חלה חובת תשלום מס שבח מקרקעין על כל אדם המוכר נכס שהיה בבעלותו, אלא אם ניתן לו פטור מסיבה כלשהי. במקרים שלא בוצעה מכירה (למשל נכס שעבר בירושה) אין חובת תשלום מס שבח מקרקעין, היות שירושה אינה נחשבת לעסקת מקרקעין ובפעולה זו לא בוצעה “מכירת זכות במקרקעין”.
כיצד מחשבים מס שבח מקרקעין?
לאחר ביצוע עסקת מקרקעין, נבחן השבח שנוצר למבצע העיסקה, קרי התמורה המתקבלת כתוצאה ממנה אל מול המחיר ששולם עבור אותו נכס בעת רכישתו, השבחות שעבר בתקופה זו בקיזוז פחת. עד לשנת 2014 מחזיקים ביותר מנכס אחד נהנו מפטור מלא על מס שבח אם לא מכרו נכס נוסף בארבע השנים שקדמו למכירת הנכס. בשנת 2014 חלו שינויים בחוק וגם בעלי יותר מנכס אחד משלמים כיום מס שבח בשיעור של 25% על הרווח מהנכס השני, גם אם חלפו יותר מארבע שנים מאז מכירת נכס קודם. יחד עם זאת, במקרה של החזקת נכס במשך 18 חודשים ברציפות טרם מכירתו ניתן פטור ממס שבח.
שומת המס נקבעת על פי שיעורי מס משתנים המושפעים ממספר פרמטרים: ניכויים מסוימים שנוכו, מועד רכישה, שיעורי מס ששולמו בעבר על נכסים, חישוב מס לינארי הנחלק למספר תקופות ובהתאם לרפורמה בחוק מס שבח מקרקעין. מס שבח מקרקעין בדרך כלל מסתכם בסכומים גדולים של עשרות, ולעתים מאות, אלפי שקלים. משום כך, חישוב מס שבח עבור עסקת מקרקעין דורש ידע, מקצועיות ומומחיות בתחום המיסוי והמקרקעין כאחד, על מנת לערוך בדיקה יסודית ומקיפה בדבר תשלום המס והאם קיימת דרך להפחית את הסכום.
דירת מגורים לצורך חישוב מס שבח מקרקעין
ההגדרה של דירת מגורים לחישוב מס שבח שונה מההגדרה שלה לצורך חישוב מס רכישה. תיקון מספר 8 לחוק מיסוי מקרקעין (בסעיף מספר 1) קובע כי דירת מגורים לצורך חישוב מס שבח היא “דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה;”
למעשה, הגדרה של דירת מגורים לצרכי מס שבח קובעת כי הדירה (או חלק ממנה) תהיה כזו שבנייתה הסתיימה, בבעלות של אדם פרטי יחיד, משמשת למגורים וכוללת את כל הדרוש למגורים (שירותים, חדר רחצה, מטבח וכו’).
באילו מקרים ניתן פטור ממס שבח מקרקעין?
חוק מס שבח מגדיר מספר מקרים של דחיות ופטורים, מלאים או חלקיים, מתשלום המס. אחד מהם הוא פטור על מכירת דירת מגורים יחידה – אדם אשר בבעלותו נכס יחיד המשמש למגורים. אינו חייב בתשלום מס שבח על מכירתו. בלבד שזוהי אכן דירתו היחידה. קיימים בחוק עוד מקרים רבים ומסועפים של מתן פטורים בשיעורים שונים וקצרה היריעה מלפרט את כולם. בכל מקרה של מכירת נכס או השבחתו, רצוי להתייעץ עם עורך דין מקצועי ומומחה בדיני מיסים ומקרקעין על מנת לעמוד על זכויותיכם בהליך מכירת הנכס.
על מה חשוב להקפיד בעת עסקת מקרקעין?
מס שבח מקרקעין הוא נושא שיש להידרש אליו בכל ביצוע של עסקת מכירה במקרקעין (נדל”ן). בדרך כלל בשלב הראשוני של העסקה. עליכם להבין קודם לכל האם יש חובת תשלום מס. אם כן מהו השיעור הנדרש והאם ניתן לקבל פטור מלא או חלקי על הסכום. לעתים, עדיף אפילו לדחות את מועד המכירה משום שבמועד מאוחר יותר תוכלו לקבל פטור על מס שבח.
זכרו כי חובתכם כמוכרים לשלם בגין העסקה מס שבח מקרקעין. אולם ניתן להגיע להסכמה בין הצדדים שמס השבח ישולם על ידי הקונה אם הוא מעונייין בכך. למרות שהדבר אפשרי, בשום מקרה אין חובה חוקית על הקונה לשלם את מס השבח.
מומלץ לבצע בדיקה מקיפה אודות מצבו המשפטי של הנכס ושל המוכר טרם ביצוע עסקה. חישוב נכון של שיעור המס ועמידה על הזכויות המגיעות לך כמחזיק בנכס. או במספר נכסים. עשויות לחסוך עשרות אלפי שקלים. לעתים אף יותר. לבדיקה כזו מומלץ להסתייע בעורך דין המומחה בדיני מיסים ובעסקאות מקרקעין מורכבות, אשר יש לו ניסיון בביצוע עסקאות מכר של נדל”ן והא בקיא בסעיפי החוק על פרטיהם.
