כך תוכלו לבחון אפשרויות למשכנתא גם אם אתם מסורבי משכנתא
קבלת סירוב למשכנתא מהבנק אינה בהכרח סוף הדרך. עבור אנשים שנמצאים במצב של סירוב משכנתא, חשוב להבין קודם מדוע הבקשה נדחתה, מהם הנתונים שהובילו להחלטה, והאם קיימות אפשרויות מימון אחרות שמתאימות למצבם.
במקרים מסוימים ניתן לבחון פנייה לבנק נוסף, שינוי מבנה העסקה או התאמת סכום המימון. במקרים אחרים עשויה להיבחן גם אפשרות של מימון חוץ־בנקאי, בכפוף לתנאי הגוף המממן וליכולת ההחזר של הלווה.
הנקודה החשובה ביותר היא לא לחפש בכל מחיר גוף ש"יאשר" את המשכנתא, אלא למצוא פתרון מימון שניתן לעמוד בו לאורך זמן.
חשוב: המידע במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות, ייעוץ פיננסי, התחייבות לקבלת משכנתא או הבטחה לתנאי מימון מסוימים. כל בקשה נבחנת בהתאם לנתוני הלווה, הנכס, העסקה ומדיניות הגוף המממן.
מה זה בכלל מסורב משכנתא?
המונח "מסורב משכנתא" אינו אומר בהכרח שאף גוף מימון לא יהיה מוכן לבחון את הבקשה.
סירוב יכול להתרחש מסיבות שונות, ובהן הכנסה שאינה מספיקה ביחס לגובה ההלוואה, התחייבויות קיימות, שיעור מימון גבוה, בעיות בהיסטוריית האשראי, אי־יציבות בהכנסות, מאפיינים של הנכס או מבנה עסקה שאינו מתאים למדיניות הבנק.
לכן, הצעד הראשון לאחר סירוב הוא להבין מה בדיוק גרם לסירוב.
למה בנק עלול לסרב למשכנתא?
כאשר בנק בוחן בקשה למשכנתא, הוא אינו מסתכל רק על מחיר הדירה או על סכום ההון העצמי.
הבנק עשוי לבחון בין היתר:
- הכנסות של הלווים
- יציבות ההכנסה
- התחייבויות והלוואות קיימות
- הוצאות חודשיות
- היסטוריית אשראי
- שיעור המימון ביחס לשווי הנכס
- מטרת ההלוואה
- שווי הנכס והבטוחה
- מבנה העסקה
- יכולת ההחזר לאורך זמן
לכן, גם אדם שמחזיק בהון עצמי משמעותי אינו בהכרח זכאי אוטומטית למשכנתא בגובה שהוא מבקש.
סורבתם למשכנתא? קודם כל אל תמהרו לחפש "הלוואה בכל מחיר"
אחת הטעויות האפשריות לאחר סירוב היא לפנות מיד לגוף שמבטיח "אישור בטוח".
חשוב לזכור שאישור למימון אינו מטרה בפני עצמה.
אם ההחזר החודשי גבוה מדי, אם הריבית אינה מתאימה ליכולת הכלכלית או אם ההלוואה יוצרת סיכון משמעותי למשק הבית, קבלת המימון עלולה להפוך לבעיה במקום לפתרון.
לכן לפני שמתקדמים כדאי לשאול:
מה גרם לסירוב?
האם ניתן לתקן את הבעיה?
האם ניתן להקטין את סכום המימון?
האם ניתן לשנות את מבנה העסקה?
והאם קיימת חלופת מימון שניתן לעמוד בתנאיה?
האם אפשר לפנות לבנק אחר?
במקרים מסוימים בהחלט ניתן לבחון פנייה לבנק נוסף.
לכל בנק יש מדיניות אשראי, שיקולי סיכון ותהליך חיתום משלו, ולכן אין להסיק אוטומטית שסירוב מגוף אחד פירושו שכל הגופים יסרבו.
עם זאת, אין גם להניח שבנק אחר בהכרח יאשר את הבקשה.
לכן כדאי להכין מראש תמונה פיננסית מסודרת ולהבין מה ניתן לשפר לפני הגשת בקשות נוספות.
ומה לגבי משכנתא חוץ־בנקאית?
כאשר האפשרות הבנקאית אינה מתאימה, ניתן במקרים מסוימים לבחון גם מימון חוץ־בנקאי המובטח בנכס.
פתרון כזה עשוי להיות רלוונטי לעסקאות או ללווים שאינם מתאימים למסלול הבנקאי הרגיל.
עם זאת, מימון חוץ־בנקאי אינו בהכרח זול יותר, ולא נכון להתייחס אליו כאל "קיצור דרך" לקבלת כסף.
יש לבדוק היטב:
- שיעור הריבית
- הריבית האפקטיבית
- תקופת ההלוואה
- ההחזר החודשי
- הצמדה למדד, אם קיימת
- עמלות ועלויות נלוות
- תנאי פירעון מוקדם
- הבטוחות הנדרשות
- העלות הכוללת של ההלוואה
- המשמעות במקרה של אי־עמידה בהחזרים
במיוחד כאשר הנכס משמש כבטוחה, חשוב להבין את מלוא המשמעות של ההתחייבות לפני החתימה.
משכנתא למסורבים – אילו נתונים חשוב להכין?
אם אתם מתכננים לבדוק מחדש אפשרות לקבלת משכנתא, כדאי להכין תמונה פיננסית מלאה.
בין המסמכים והנתונים שעשויים להידרש:
הכנסות
תלושי שכר, אישורי הכנסה או מסמכים חשבונאיים במקרה של עצמאי.
חשבונות בנק
דפי חשבון ותנועות בחשבונות הרלוונטיים.
התחייבויות
הלוואות קיימות, מסגרות אשראי והחזרים חודשיים.
פרטי הנכס
שווי הנכס, כתובת, מסמכי בעלות ומידע רלוונטי לעסקה.
הון עצמי
הסכום הזמין לרכישה לאחר התחשבות בעלויות הנלוות.
היסטוריית האשראי
כאשר קיימת היסטוריית אשראי מורכבת, חשוב להבין כיצד היא משפיעה על האפשרויות העומדות בפני הלווה.
ככל שהתמונה הפיננסית ברורה ומלאה יותר, כך ניתן לבחון את האפשרויות בצורה מושכלת יותר.
כמה הון עצמי צריך?
שיעור המימון הוא אחד הנתונים המרכזיים בקבלת משכנתא.
במערכת הבנקאית, מגבלות המימון משתנות בהתאם לסוג העסקה. לפי הוראות בנק ישראל, שיעור המימון המרבי הוא עד 75% לדירה יחידה, 70% לדירה חליפית ו-50% לדירה להשקעה.
לכן, כאשר בוחנים בקשה למשכנתא, חשוב לחשב מראש את היחס בין סכום ההלוואה לבין שווי הנכס.
שיעור מימון גבוה יותר עשוי להשפיע על הסיכון ועל תנאי האשראי.
גם יכולת ההחזר חשובה
לא מספיק לבדוק כמה כסף ניתן לקבל.
צריך לבדוק גם כמה כסף ניתן להחזיר מדי חודש.
החזר משכנתא צריך להשתלב בתקציב משק הבית לצד הוצאות המחיה, הלוואות קיימות, ביטוחים והוצאות בלתי צפויות.
בנוסף, במסלולים שבהם ההחזר עשוי להשתנות בעקבות שינויי ריבית או הצמדה, צריך לבחון גם תרחישים שבהם ההחזר החודשי עולה.
מה אפשר לעשות לאחר סירוב?
לאחר קבלת סירוב אפשר לבחון מספר כיוונים:
- להבין את הסיבה לסירוב.
- לבדוק אם ניתן לתקן את הנתונים שהובילו לדחייה.
- לבחון אפשרות לקבלת מימון מבנק אחר.
- לבדוק האם ניתן להקטין את סכום ההלוואה.
- לבדוק האם ניתן לשנות את מבנה העסקה.
- לבחון אפשרות של מימון חוץ־בנקאי, כאשר הדבר מתאים.
- להשוות את העלות הכוללת של כל אפשרות.
הסדר הזה חשוב משום שהוא מונע מצב שבו הלווה מקבל החלטה מתוך לחץ.
אל תסתכלו רק על הריבית
גם אם מצאתם גוף שמוכן להעמיד לכם מימון, אל תסתפקו בשאלה:
"כמה הריבית?"
יש לבחון את התמונה המלאה.
הלוואה בריבית שנראית נמוכה יותר עלולה להיות יקרה יותר אם היא כוללת תקופה ארוכה, הצמדה, עמלות או תנאים אחרים.
לעומת זאת, הלוואה יקרה יותר בטווח הקצר עשויה במקרים מסוימים להיות חלק מפתרון זמני – אבל רק אם קיימת יכולת ברורה לעמוד בהחזר ולנהל את הסיכון.
מתי כדאי להיעזר במומחה למשכנתאות?
במקרה פשוט יחסית ניתן להתחיל את התהליך באופן עצמאי.
אולם כאשר קיימת מורכבות – למשל היסטוריית אשראי בעייתית, סירוב קודם, הכנסה לא שגרתית, התחייבויות רבות או צורך במימון כנגד נכס קיים – עשוי להיות ערך בבחינת המקרה עם איש מקצוע שמכיר את שוק המשכנתאות ואת אפשרויות המימון השונות.
המטרה אינה "להבטיח אישור", אלא להבין את התמונה ולבדוק אילו אפשרויות קיימות בפועל.
מה חשוב לשאול את הגוף המממן?
לפני שמתקדמים להצעה, מומלץ לקבל תשובות ברורות לשאלות הבאות:
- מה סכום ההלוואה?
- מה הריבית?
- האם הריבית קבועה או משתנה?
- האם קיימת הצמדה?
- מהו ההחזר החודשי?
- מהי העלות הכוללת?
- אילו עמלות קיימות?
- האם קיימת עמלת פירעון מוקדם?
- מהן הבטוחות הנדרשות?
- מה קורה במקרה של קושי בהחזר?
- האם קיימים תנאים מיוחדים הקשורים לעסקה?
אל תסתפקו בהבטחה בעל פה. בקשו לקבל את התנאים בצורה ברורה ובכתב.
מסורבי משכנתא – לא מתחילים מהשאלה "מי יאשר?"
כאשר אדם מקבל סירוב למשכנתא, טבעי שהוא ירצה למצוא במהירות גוף אחר שיאשר את הבקשה.
אבל הדרך הנכונה להתחיל היא דווקא בשאלה אחרת:
למה סורבתי?
לאחר שמבינים את הסיבה, אפשר לבדוק האם ניתן לשפר את הנתונים, לשנות את מבנה העסקה, לפנות לגוף מתאים יותר או לבחון פתרון מימון חלופי.
כך הופכת בקשת המשכנתא מתהליך המבוסס על לחץ לתהליך המבוסס על נתונים.
מומחים שיכולים לסייע בבחינת אפשרויות המימון
כאשר מדובר בבקשת משכנתא מורכבת, ובמיוחד כאשר כבר התקבל סירוב מגוף מימון, חשוב לבחון את התמונה הפיננסית המלאה ולא להסתפק בחיפוש אחר גורם ש"יאשר" את ההלוואה. באתר גולדמן מופיעים מספר אנשי מקצוע העוסקים בתחומי המשכנתאות, המימון והניתוח הפיננסי.
מרטין בוקסדורף – משכנתאות ומימון במקרים מורכבים
מרטין בוקסדורף – פרופיל המומחה בגולדמן
מרטין בוקסדורף מחברת משכנתא מאושרת עוסק בליווי מבקשי משכנתאות ומימון, עם דגש על מקרים שבהם קיימים אתגרים בקבלת מימון במסגרת הבנקאית הרגילה. במסגרת פעילותו הוא עוסק גם במקרים של לקוחות לאחר הליכי חדלות פירעון וקבלת הפטר. לפי הפרופיל המופיע בגולדמן, הגישה שלו כוללת בחינה של הכנסות, התחייבויות, היסטוריית אשראי, הון עצמי, שווי הנכס ויכולת ההחזר, במטרה לבדוק אילו אפשרויות עשויות להתאים למקרה הספציפי.
שלום עמירה – משכנתאות, מימון והתנהלות פיננסית
שלום עמירה – פרופיל המומחה בגולדמן
שלום עמירה הוא יועץ משכנתאות העוסק בתחום המימון וההתנהלות הפיננסית של משקי בית ולווים. תחומי הפעילות שלו כוללים משכנתאות, מחזור משכנתאות, מימון ותכנון פיננסי למשקי בית. הניסיון בתחום רלוונטי במיוחד למי שנדרש לבחון מחדש את מבנה המימון שלו לאחר סירוב או כאשר קיימת מורכבות ביכולת ההחזר.
אילון אוריאל – ניתוח כלכלי והערכת סיכונים
אילון אוריאל – פרופיל המומחה בגולדמן
אילון אוריאל עוסק באקטואריה ובניתוחים כלכליים ופיננסיים, לרבות הערכת סיכונים וחוות דעת כלכליות. אף שאינו מומחה משכנתאות במובן הישיר, תחומי הניתוח הפיננסי והערכת הסיכון יכולים להיות רלוונטיים להבנת התמונה הכלכלית הרחבה סביב התחייבויות אשראי ומימון.
סיכום
סירוב למשכנתא אינו בהכרח סוף הדרך, אבל הוא בהחלט סימן שצריך לעצור, להבין את המצב ולבחון את האפשרויות בזהירות.
במקרים מסוימים ניתן לשפר את הנתונים ולהגיש בקשה חדשה. במקרים אחרים ניתן לבדוק בנק נוסף או לבחון מימון חוץ־בנקאי, בכפוף לתנאים וליכולת ההחזר.
הדבר החשוב ביותר הוא לא לבחור את ההלוואה שקל לקבל, אלא את הפתרון שניתן להבין, לתמחר ולהחזיר לאורך זמן.
אם אתם נמצאים בתהליך של קבלת משכנתא או מתמודדים עם סירוב, מומלץ להשוות בין האפשרויות, לקרוא את תנאי המימון במלואם ולקבל החלטה רק לאחר שבחנתם את המשמעות הכלכלית של ההתחייבות.
מקורות סמכותיים
- בנק ישראל – מגבלות למתן הלוואות לדיור
- בנק ישראל – מידע על משכנתאות והרפורמה להגברת השקיפות
- בנק ישראל – הריבית הממוצעת על משכנתאות
מערכת גולדמן מרכזת ומפרסמת תוכן מקצועי בנושאי עסקים, כלכלה, פיננסים, השקעות, ניהול, יזמות וחדשנות. המערכת מביאה מאמרים, מדריכים, ראיונות ותובנות ממומחים ואנשי מקצוע.
