דירה להשקעה באמצעות משכנתא: האם זו עדיין אסטרטגיה נכונה?
רכישת דירה להשקעה באמצעות משכנתא יכולה להיות דרך לבנות נכס מניב לאורך זמן, אבל היא אינה מתאימה לכל משקיע. לפני שמקבלים החלטה חשוב לבחון את ההון העצמי, יכולת ההחזר, שיעור המימון, התשואה הצפויה, המיסוי, עלויות המימון והסיכון במקרה של ירידה בהכנסות או בתקופות שבהן הנכס אינו מושכר.
רכישת דירה להשקעה היא אחת ההחלטות הפיננסיות המשמעותיות שאדם יכול לקבל. עבור חלק מהמשקיעים, המטרה היא לייצר הכנסה חודשית משכר דירה; אחרים רואים בדירה נכס לטווח ארוך שעשוי לשמש אותם בעתיד, להגדיל את הונם או לספק מקור הכנסה בתקופת הפרישה.
אבל כאשר הרכישה נעשית באמצעות משכנתא, השאלה אינה רק "האם הדירה תעלה בערכה?"
השאלה החשובה יותר היא האם כל העסקה מתאימה ליכולת הפיננסית של המשקיע גם בתרחיש פחות אופטימי.
לפני הכול: דירה להשקעה היא השקעה ממונפת
כאשר רוכשים דירה באמצעות משכנתא, חלק מההשקעה ממומן באמצעות הון עצמי וחלק באמצעות אשראי.
המשמעות היא שהמשקיע אינו מסתכן רק בכסף שהשקיע מכיסו. הוא מתחייב גם להחזיר את המימון לאורך שנים, ולכן יש לבחון את העסקה לפי התזרים שלה ולא רק לפי מחיר הדירה.
לדוגמה, אם דירה נרכשת במחיר מסוים ומושכרת בסכום חודשי מסוים, אין די בחישוב פשוט של:
שכר דירה שנתי ÷ מחיר הדירה = תשואה.
יש להביא בחשבון גם את עלות המשכנתא, מסים רלוונטיים, ביטוחים, תיקונים, תקופות שבהן הדירה אינה מושכרת, עלויות עסקה, ניהול הנכס והוצאות בלתי צפויות.
לכן, תשואה ברוטו אינה בהכרח התשואה שהמשקיע יישאר איתה בפועל.
האם עדיף לקנות דירה למגורים או דירה להשקעה?
אין תשובה אחת שמתאימה לכולם.
יש מי שמעדיפים לרכוש דירה למגורים ולשלם משכנתא על נכס שהם מתגוררים בו. אחרים מעדיפים להמשיך להתגורר בשכירות ובמקביל לרכוש נכס להשקעה.
הבחירה תלויה במצב האישי והפיננסי של המשקיע, ובין היתר:
- גובה ההון העצמי;
- ההכנסה החודשית;
- יציבות ההכנסה;
- התחייבויות קיימות;
- יכולת ההחזר;
- מטרת ההשקעה;
- אופק ההשקעה;
- מיקום הנכס;
- שכר הדירה שניתן לקבל;
- עלויות המימון;
- המיסוי החל על העסקה;
- והיכולת להתמודד עם תרחיש שבו הנכס אינו מניב הכנסה במשך תקופה.
לכן לא נכון לקבוע מראש ש"דירה להשקעה עדיפה על דירה למגורים" או להפך.
משכנתא לדירה להשקעה: מה צריך לבדוק?
מי שבוחן רכישת דירה להשקעה באמצעות משכנתא צריך לבנות מראש תמונה מלאה של העסקה.
1. כמה הון עצמי באמת נדרש?
המחיר המופיע במודעת המכירה אינו משקף בהכרח את הסכום שהמשקיע צריך להביא לעסקה.
צריך להביא בחשבון גם עלויות נלוות כגון מסים בהתאם למעמד הרוכש ולעסקה, עורך דין, תיווך אם קיים, שיפוץ, ריהוט, ביטוחים ועלויות נוספות.
בנוסף, צריך לבחון את מגבלות המימון הרלוונטיות ואת מדיניות הגוף המממן.
אפשר להתחיל את הבדיקה באמצעות מידע רשמי של בנק ישראל בנושא הלוואות לדיור ומשכנתאות. מידע על משכנתאות והלוואות לדיור – בנק ישראל
2. האם שכר הדירה באמת מכסה את המשכנתא?
זו אחת הטעויות הנפוצות ביותר.
משקיע רואה דירה שמניבה, לדוגמה, 4,000–5,000 ש"ח בחודש ומניח שההכנסה הזאת תכסה את תשלום המשכנתא.
אבל בפועל ייתכנו חודשים ללא שוכר, תיקונים, ביטוחים, הוצאות ניהול, מסים והוצאות נוספות.
לכן כדאי לבנות תרחיש תזרים שמרני ולא להסתמך על מצב שבו הדירה מושכרת בכל חודש ללא הוצאות חריגות.
3. מה קורה אם הריבית עולה?
משכנתא היא התחייבות ארוכת טווח.
לכן חשוב להבין לא רק מה יהיה ההחזר החודשי ביום שבו לוקחים את המשכנתא, אלא גם כיצד הוא עשוי להשתנות בהתאם למסלולי ההלוואה ולתנאי השוק.
לפני חתימה על עסקה כדאי לבחון מספר תרחישים:
תרחיש אופטימי: הדירה מושכרת באופן רציף וההכנסה יציבה.
תרחיש סביר: יש תקופות ללא שוכר ונדרשות הוצאות תחזוקה.
תרחיש שלילי: ההכנסה של המשקיע נפגעת, הדירה אינה מושכרת במשך תקופה וההחזר החודשי ממשיך לרדת מחשבון הבנק.
אם העסקה אינה יכולה לשרוד את התרחיש השלילי, ייתכן שרמת המינוף גבוהה מדי.
4. לא מסתכלים רק על עליית מחיר הדירה
אחת ההנחות שמסוכנות למשקיע היא:
"הדירה תעלה בעתיד ולכן העסקה כדאית."
יכול להיות שמחירי הדירות יעלו, אבל אין דרך להבטיח מראש מה תהיה התשואה העתידית על נכס מסוים.
השקעה אחראית צריכה להיות מסוגלת לעמוד גם בתרחיש שבו מחיר הדירה אינו עולה במשך מספר שנים.
לכן כדאי לבחון את העסקה קודם כול לפי:
מחיר הרכישה + עלויות המימון + הוצאות ההחזקה + הכנסה משכר דירה + מיסוי + הון עצמי + סיכון.
רק לאחר מכן נכון לבחון את פוטנציאל עליית הערך.
דירה להשקעה בפריפריה: תשואה גבוהה יותר אינה בהכרח עסקה טובה יותר
לעיתים ניתן למצוא דירות באזורים שבהם מחיר הרכישה נמוך יחסית ושכר הדירה מייצר תשואה ברוטו גבוהה יותר.
אבל צריך לשאול מדוע התשואה גבוהה.
ייתכן שהמחיר נמוך בגלל ביקוש נמוך יותר, קושי במכירת הנכס, אוכלוסיית שוכרים מסוימת, תחזוקה גבוהה, תנודתיות במחירים או סיכון גבוה יותר לתקופות ללא שוכר.
לכן תשואה גבוהה יותר אינה בהכרח השקעה טובה יותר.
צריך לבחון את התשואה ביחס לסיכון.
ומה לגבי רכישת שתי דירות?
יש משקיעים שמעדיפים לפזר את ההון בין מספר נכסים במקום לרכוש נכס אחד יקר יותר.
על פניו, פיזור כזה עשוי להקטין תלות בנכס יחיד, אבל הוא גם מגדיל את המורכבות הפיננסית.
שתי דירות משמעותן עשויות להיות:
- שתי משכנתאות או מימון בהיקף גבוה יותר;
- שתי מערכות של תחזוקה;
- שני נכסים שצריך לנהל;
- שתי חשיפות לשוק השכירות;
- עלויות עסקה נוספות;
- והתחייבויות ארוכות טווח.
לכן לא נכון להניח שיותר נכסים משמעותם בהכרח פחות סיכון.
מהו מבחן הכדאיות הפשוט ביותר?
לפני שמתקדמים לעסקה כדאי להכין טבלה פשוטה:
| נתון | מה לבדוק |
|---|---|
| מחיר הנכס | כמה באמת עולה הדירה |
| הון עצמי | כמה כסף זמין לרכישה |
| סכום המשכנתא | כמה צריך לממן |
| החזר חודשי | מהו ההחזר הצפוי |
| שכר דירה | מה ניתן לקבל באופן ריאלי |
| חודשים ללא שוכר | מה קורה אם אין הכנסה |
| הוצאות | תחזוקה, ביטוח, ניהול ועוד |
| מיסוי | בהתאם לנתוני המשקיע והעסקה |
| עלות המימון | הריבית והעלויות הנלוות |
| תזרים חודשי | כמה נשאר לאחר כל ההוצאות |
| תרחיש שלילי | האם ניתן לעמוד בהחזר גם במקרה של ירידה בהכנסה |
הטבלה הזאת יכולה לשנות לחלוטין את האופן שבו מסתכלים על העסקה.
ומה אומר רו"ח קרלוס ששון?
כאשר השקעה בנדל"ן כוללת מימון, משכנתא והכנסות משכר דירה, יש חשיבות גם לבחינה החשבונאית והמיסויית של העסקה.
רו"ח קרלוס ששון, המופיע באתר גולדמן כמומחה בתחומי החשבונאות והמיסוי, מדגיש את החשיבות של בחינת ההשלכות הפיננסיות והמיסויות לפני קבלת החלטה ולא רק לאחר ביצוע העסקה.
הבדיקה צריכה להתייחס למצבו האישי של המשקיע, למבנה העסקה, להכנסות הצפויות, להוצאות ולחובות המס הרלוונטיים.
לפרופיל המומחה של רו"ח קרלוס ששון בגולדמן ←
חשוב: סוגיית המיסוי בעסקת נדל"ן תלויה בנסיבות האישיות ובעסקה הספציפית. אין לראות במאמר זה תחליף לייעוץ חשבונאי, מיסויי, משפטי או פיננסי אישי.
ומה אם כבר יש לכם משכנתא?
אם כבר רכשתם דירה ויש לכם משכנתא קיימת, לפני שאתם לוקחים מימון נוסף כדאי לבדוק האם מבנה המימון הנוכחי עדיין מתאים לכם.
שינוי בהכנסה, בריבית, בשווי הנכס או במצב המשפחתי עשוי להצדיק בדיקה מחדש של המשכנתא.
במקרים מסוימים ניתן לבחון מיחזור משכנתא, שינוי מסלולים או התאמה של ההחזר ליכולת הפיננסית הנוכחית.
לצורך מידע נוסף בנושא ניתן להיעזר גם בשלום עמירה, מומחה למיחזור משכנתאות המופיע באתר גולדמן.
למידע על שלום עמירה ומיחזור משכנתא בגולדמן ←
השורה התחתונה: דירה להשקעה היא לא נוסחה – היא החלטה פיננסית
הסיפור על אדם צעיר שמעדיף להתגורר בשכירות ובמקביל לרכוש נכסים להשקעה יכול להיות מעניין, אבל הוא אינו תכנית שמתאימה לכל אדם.
מה שהיה נכון למשקיע מסוים בשנת 2016 אינו בהכרח נכון למשקיע בשנת 2026.
ריבית, מחירי נכסים, רגולציה, מיסוי, שוק השכירות, תנאי המימון והמצב האישי של המשקיע משתנים.
לכן השאלה הנכונה אינה:
"האם כדאי לקנות דירה להשקעה?"
אלא:
"האם העסקה הספציפית הזאת מתאימה ליכולת הפיננסית שלי, גם אם הדברים לא יתפתחו בדיוק כפי שאני מקווה?"
זו נקודת המוצא הנכונה לבחינת השקעה ממונפת.
לפני קבלת החלטה מומלץ לבצע בדיקה מקצועית של יכולת ההחזר, מבנה המימון, התזרים הצפוי, המיסוי והסיכונים הכרוכים בעסקה.
גולדמן – מגזין עסקים, כלכלה ומומחים – מציג מידע מקצועי ומדריכים בתחומי משכנתאות, השקעות, מיסוי, עסקים וכלכלה.
מערכת גולדמן מרכזת ומפרסמת תוכן מקצועי בנושאי עסקים, כלכלה, פיננסים, השקעות, ניהול, יזמות וחדשנות. המערכת מביאה מאמרים, מדריכים, ראיונות ותובנות ממומחים ואנשי מקצוע.
