הלוואות כנגד שיעבוד נכס – כך תחסכו טעויות ותבחנו את אפשרויות המימון שלכם
הלוואות כנגד שיעבוד נכס הן אחת מאפשרויות המימון שעשויות לעמוד בפני בעלי דירה, בית, קרקע, חנות או נכס אחר, כאשר הם זקוקים לסכום כסף משמעותי.
היתרון המרכזי הוא האפשרות להשתמש בנכס קיים כבטוחה לקבלת מימון, מבלי למכור אותו. עם זאת, מדובר בהחלטה פיננסית משמעותית שדורשת בדיקה זהירה, משום שהנכס משמש כבטוחה להלוואה.
לכן, השאלה החשובה אינה רק כמה כסף אפשר לקבל כנגד הנכס, אלא גם האם ההלוואה מתאימה ליכולת ההחזר, מה תהיה העלות הכוללת שלה ומה יקרה אם לא תוכלו לעמוד בתשלומים.
במאמר הזה נסביר איך עובדות הלוואות כנגד שיעבוד נכס, למי הן עשויות להתאים, אילו אפשרויות קיימות, מה חשוב לבדוק לפני חתימה ואיך יכולים מומחים בתחום המשכנתאות לסייע בבחינת העסקה.
מהי הלוואה כנגד שיעבוד נכס?
הלוואה כנגד שיעבוד נכס היא הלוואה שבה נכס שבבעלות הלווה משמש כבטוחה לגוף המממן.
הנכס יכול להיות, בהתאם למקרה ולמדיניות הגוף המממן:
- דירה
- בית פרטי
- נכס להשקעה
- חנות
- משרד
- קרקע
- נכס שהתקבל בירושה
- נכס מסחרי או מניב
הגוף המממן בוחן את שווי הנכס, את ההתחייבויות הקיימות עליו, את הכנסות הלווה, את יכולת ההחזר, את מטרת ההלוואה ואת רמת הסיכון של העסקה.
לאחר מכן הוא קובע האם ניתן להעמיד מימון ובאילו תנאים.
חשוב להדגיש: בעלות על נכס אינה מבטיחה אישור להלוואה, ואינה מבטיחה ריבית מסוימת או סכום מימון מסוים.
למה אנשים לוקחים הלוואה כנגד נכס?
הסיבות יכולות להיות שונות מאוד מלווה ללווה.
בין המטרות האפשריות:
- סגירת חובות
- איחוד הלוואות
- מימון עסק
- השקעה בעסק קיים
- רכישת ציוד
- רכישת נכס נוסף
- השקעה בנדל"ן
- סיוע לילדים ברכישת דירה
- מימון הוצאה משמעותית
- שיפור תזרים
- החלפת התחייבויות קיימות במימון חדש, כאשר הדבר משתלם
אבל כאן חשוב לעצור.
לא כל צורך בכסף מצדיק שיעבוד של נכס.
כאשר מדובר בדירה או בבית המשפחה, צריך לבחון היטב את הסיכון ואת יכולת ההחזר לפני שמתחייבים.
מה בודקים לפני שמאשרים הלוואה כנגד שיעבוד?
אין נוסחה אחת שמתאימה לכל העסקאות.
הגוף המממן עשוי לבחון מספר פרמטרים:
שווי הנכס
ככל שהנכס שווה יותר, עשויה להיות אפשרות למימון משמעותי יותר, אבל הדבר תלוי גם בשאר הנתונים.
במקרים שבהם נדרשת שמאות, שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון עשוי להתבסס על הערכת שמאי בהתאם לכללים הרלוונטיים. בנק ישראל מסביר כי שיעור המימון (LTV) הוא היחס בין סכום ההלוואה לבין שווי הנכס.
משכנתא קיימת
אם כבר קיימת משכנתא על הנכס, צריך לבדוק מהי יתרת החוב ומהו השווי הפנוי של הנכס.
הכנסות
הגוף המממן ירצה להבין כיצד ההלוואה תוחזר בפועל.
התחייבויות קיימות
הלוואות, מסגרות אשראי והתחייבויות נוספות משפיעות על התמונה הפיננסית.
היסטוריית אשראי
התנהלות פיננסית קודמת עשויה להיות משמעותית במיוחד במקרים מורכבים.
מטרת ההלוואה
גם מטרת המימון עשויה להשפיע על אופן בחינת העסקה.
כמה כסף אפשר לקבל כנגד שיעבוד נכס?
אין מספר אחד שמתאים לכל אדם ולכל נכס.
שיעור המימון תלוי בין היתר בסוג ההלוואה, סוג הנכס, שווי הנכס, ההתחייבויות הקיימות, הכנסות הלווה ומדיניות הגוף המממן.
בנק ישראל מציין, למשל, כי בהלוואת משכנתה לדיור קיימות מגבלות שיעור מימון שונות בהתאם למטרת ההלוואה. בהלוואה לכל מטרה בשעבוד דירת מגורים, הכללים שונים מהכללים החלים על רכישת דירה.
לכן, אין נכון להבטיח מראש ללקוח "תקבל X אחוזים" לפני שבוחנים את העסקה הספציפית.
ומה אם כבר יש משכנתא על הנכס?
זהו מצב נפוץ.
אם קיימת משכנתא על הדירה, ניתן לבחון בהתאם לנתונים מספר אפשרויות:
- הגדלת מימון
- מיחזור משכנתא
- הלוואה נוספת כנגד הנכס
- שעבוד בדרגה נוספת, כאשר הדבר אפשרי
- פתרון מימון חוץ-בנקאי
- שילוב בין פתרונות שונים
האפשרות הנכונה תלויה במבנה ההלוואה הקיימת ובמצבו הפיננסי של הלווה.
בנק ישראל מתייחס גם למצבים שבהם קיימת הלוואה נוספת המובטחת באותו נכס, ומדגיש שיש לבחון את ההחזר החודשי הכולל ביחס להכנסה.
הלוואה כנגד נכס לסגירת חובות
אחת הסיבות הנפוצות לבחינת הלוואה כנגד נכס היא רצון לסגור מספר התחייבויות קיימות.
לדוגמה, אדם יכול להחזיק מספר הלוואות, מסגרת אשראי וחובות נוספים ולבחון האם ניתן להחליף חלק מההתחייבויות במימון אחד.
אבל חשוב להבין:
הקטנת ההחזר החודשי אינה בהכרח חיסכון.
אם פורסים חוב לתקופה ארוכה יותר, ייתכן שהתשלום החודשי יקטן אך סך הריבית והעלות הכוללת של ההלוואה יגדלו.
לכן יש להשוות בין שתי האפשרויות:
המצב הקיים:
- יתרת החובות
- הריביות
- ההחזר החודשי
- מספר החודשים שנותרו
המצב החדש:
- סכום ההלוואה
- ריבית
- עמלות
- תקופת ההחזר
- עלות כוללת
- תנאי פירעון מוקדם
רק לאחר ההשוואה ניתן להבין אם המהלך באמת משתלם.
מה אומר מרטין בוקסדורף על מימון במקרים מורכבים?
מרטין בוקסדורף, העוסק בליווי משכנתאות ובמקרים מורכבים, מדגיש כי כאשר הלקוח מגיע עם היסטוריה פיננסית מורכבת, אין נכון להתייחס אליו כמו אל מבקש משכנתא רגיל.
במקרים של סירוב בנקאי, הגבלות או היסטוריית אשראי בעייתית, חשוב קודם להבין למה הבנק סירב, אילו נתונים מופיעים בתיק הפיננסי ומה ניתן לעשות כדי לשפר את מבנה הבקשה.
לדבריו, לא נכון "לירות לכל הכיוונים" ולהגיש בקשות רבות ללא אסטרטגיה. עדיף להבין מראש את התמונה הפיננסית ולבדוק אילו אפשרויות רלוונטיות.
זו נקודה חשובה במיוחד כאשר הנכס המשמש כבטוחה הוא נכס משמעותי עבור המשפחה.
מרטין בוקסדורף – ליווי משכנתאות במקרים מורכבים
הערה: יש להחליף את הקישור כאן בקישור הישיר לעמוד הפרופיל של מרטין באתר לאחר הוספתו.
שלום עמירה: לא מסתכלים רק על גובה ההלוואה
שלום עמירה, מומחה למיחזור משכנתאות ולבחינת מבני מימון, מתאים במיוחד למקרים שבהם כבר קיימת התחייבות על הנכס.
לדוגמה, בעל דירה יכול לשאול את עצמו:
האם כדאי לקחת הלוואה חדשה?
האם עדיף למחזר את המשכנתא הקיימת?
האם אפשר לשפר את מבנה ההלוואה?
האם כדאי לאחד התחייבויות?
והאם ההחזר החדש באמת יהיה נכון יותר מבחינה כלכלית?
במקרים כאלה, לא מספיק לשאול "כמה כסף אפשר לקבל".
צריך לבדוק מהו הפתרון הכולל והאם הוא משפר את מצבו הפיננסי של הלווה.
לכן, לפני שלוקחים הלוואה נוספת כנגד נכס שכבר משועבד, כדאי לבדוק גם את האפשרות של מיחזור או שינוי מבנה המימון הקיים.
שלום עמירה – מומחה למיחזור משכנתאות ולפתרונות מימון
גם כאן יש להחליף את הקישור בקישור הישיר לעמוד הפרופיל של שלום עמירה באתר.
מתי הלוואה כנגד שיעבוד נכס יכולה להתאים?
הפתרון עשוי להתאים במקרים שבהם:
- קיים נכס בעל שווי משמעותי.
- יש צורך בסכום מימון גבוה יחסית.
- קיימת יכולת החזר סבירה.
- קיימת מטרה ברורה לכסף.
- יש צורך לבחון אפשרות שאינה זמינה במסגרת האשראי הרגילה.
- קיימות התחייבויות שניתן לבחון אם כדאי לאחד.
- נדרש מימון לעסק או להשקעה, והסיכון נבחן באופן מסודר.
מתי כדאי לעצור ולחשוב מחדש?
יש מצבים שבהם דווקא לא כדאי למהר לשעבד נכס.
לדוגמה:
- כאשר ההכנסות אינן מספיקות להחזר.
- כאשר ההלוואה נועדה לכסות גירעון חודשי קבוע.
- כאשר אין תוכנית ברורה להחזר.
- כאשר העלות הכוללת גבוהה מדי.
- כאשר אינכם מבינים את תנאי ההסכם.
- כאשר השעבוד מסכן את מקום המגורים של המשפחה.
- כאשר קיימת חלופה בטוחה וזולה יותר.
נכס הוא בטוחה חזקה – ולכן צריך להתייחס לשעבוד שלו ברצינות.
הלוואה כנגד דירה – מה חשוב לבדוק?
אם הדירה היא הנכס המשמש כבטוחה, חשוב לבדוק במיוחד:
1. מה שווי הדירה?
אל תסתמכו רק על הערכה עצמית.
2. כמה משכנתא קיימת?
בדקו את יתרת החוב המדויקת.
3. מהו הסכום החדש?
אל תבקשו יותר ממה שאתם באמת צריכים.
4. מה ההחזר החודשי?
בדקו האם הוא מתאים להכנסה גם בתרחיש פחות נוח.
5. כמה תשלמו בסך הכול?
החזר חודשי נמוך אינו מספר מספיק לקבלת החלטה.
6. מה קורה אם הריבית משתנה?
חשוב להבין את סוג הריבית ואת מנגנון השינוי.
7. מה קורה במקרה של פיגור?
קראו היטב את תנאי ההסכם וההשלכות האפשריות.
אל תבחרו הצעת מימון רק לפי "כמה כסף נותנים"
אחת הטעויות הנפוצות היא להשוות בין הצעות רק לפי סכום ההלוואה.
ההשוואה הנכונה צריכה לכלול:
סכום ההלוואה + הריבית + העמלות + תקופת ההחזר + ההחזר החודשי + העלות הכוללת + הסיכון.
בנק ישראל מדגיש את החשיבות של שקיפות והשוואה בין הצעות משכנתה, כולל בחינת הריבית הכוללת החזויה, סך התשלומים וההחזר החודשי הצפוי.
גם כאשר מדובר במימון כנגד נכס, כדאי לאמץ את אותה גישה צרכנית: לא להסתכל רק על המספר שמקבלים לחשבון, אלא על כל העסקה.
מימון חוץ-בנקאי כנגד נכס
כאשר הבנק אינו מציע פתרון שמתאים ללקוח, ניתן לבחון גם אפשרויות מימון חוץ-בנקאיות.
הדבר אינו אומר שמימון חוץ-בנקאי תמיד עדיף או זול יותר.
להפך – יש לבחון כל הצעה בנפרד.
במימון חוץ-בנקאי חשוב במיוחד לבדוק:
- מי הגוף המלווה?
- מה עלות ההלוואה?
- האם קיימות עמלות נוספות?
- מה תקופת ההלוואה?
- מה תנאי הפירעון?
- מה הביטחונות?
- מה קורה במקרה של פיגור?
- האם הגוף המממן מפוקח או פועל במסגרת רגולטורית רלוונטית?
מקורות מידע רשמיים שכדאי להכיר
לפני קבלת החלטה פיננסית משמעותית כדאי לקרוא גם את המידע שמפרסם בנק ישראל בנושא משכנתאות, שיעורי מימון, החזר מהכנסה, אישור עקרוני והשוואת הצעות.
בנק ישראל – מידע על רפורמת השקיפות במשכנתאות
בנק ישראל מציין, בין היתר, כי באישור העקרוני ניתן לקבל מידע על ההחזר החודשי הראשון והגבוה ביותר הצפוי, הריבית הכוללת החזויה וסך התשלומים החזוי – נתונים שמאפשרים להשוות בין הצעות בצורה טובה יותר.
הלוואות כנגד שיעבוד נכס – כך תתכוננו נכון
לפני פנייה לגוף מממן, הכינו:
- תעודת זהות.
- מסמכי בעלות על הנכס.
- מידע על משכנתאות קיימות.
- תדפיסי חשבון.
- נתוני הכנסות.
- פירוט הלוואות קיימות.
- מידע על מטרת ההלוואה.
- מסמכים נוספים בהתאם למקרה.
ככל שהתמונה הפיננסית מסודרת יותר, קל יותר להבין מהן האפשרויות הריאליות.
למה חשוב לקבל ייעוץ לפני שעבוד נכס?
כאשר מדובר בהלוואה רגילה, טעות בהחלטה יכולה להיות יקרה.
כאשר משעבדים נכס, הטעות עלולה להיות משמעותית הרבה יותר.
לכן מומלץ לבחון מראש:
מה אנחנו רוצים להשיג?
כמה כסף אנחנו באמת צריכים?
כמה אנחנו יכולים להחזיר בכל חודש?
איזו חלופה קיימת?
מהי העלות הכוללת?
ומה הסיכון במקרה שהמצב הכלכלי ישתנה?
רק לאחר שמקבלים תשובות ברורות לכל השאלות האלה כדאי להתקדם.
סיכום: הלוואה כנגד שיעבוד נכס היא כלי – לא פתרון קסם
הלוואות כנגד שיעבוד נכס יכולות לפתוח אפשרויות מימון לבעלי נכסים, אך הן אינן מתאימות לכל אחד.
היתרון הוא האפשרות להשתמש בנכס קיים כבטוחה ולקבל מימון בהתאם לנתוני העסקה.
החיסרון הוא התחייבות פיננסית משמעותית, כאשר הנכס משמש כבטוחה להלוואה.
לכן הדרך הנכונה היא לא לחפש רק את הגוף שייתן את הסכום הגדול ביותר, אלא לבחון איזה פתרון מימון מתאים למצב שלכם, ליכולת ההחזר ולמטרה שלשמה אתם לוקחים את הכסף.
מרטין בוקסדורף ושלום עמירה יכולים להיות רלוונטיים במיוחד כאשר נדרש ליווי מקצועי סביב משכנתאות, מיחזור, מסורבים ומבני מימון מורכבים.
מקורות סמכות חיצוניים
הבהרה: המאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, משכנתאי, משפטי או המלצה לקבלת הלוואה. תנאי המימון והאישור נקבעים על ידי הגוף המממן בהתאם לנתוני כל בקשה.
מערכת גולדמן מרכזת ומפרסמת תוכן מקצועי בנושאי עסקים, כלכלה, פיננסים, השקעות, ניהול, יזמות וחדשנות. המערכת מביאה מאמרים, מדריכים, ראיונות ותובנות ממומחים ואנשי מקצוע.
