דירה להשקעה – משכנתא לדירה להשקעה

ונגיד שתחיו כל חייכם בשכירות אבל תהיה לכם דירה קטנה להשקעה?

“הרבה אנשים רוכשים דירה קטנה או שתיים להשקעה כדי להבטיח לעצמם הכנסה נוספת בפרישה ומוותרים על דירה למגורים שהייתה מקשה על חיי היום יום.”

מאת: מחלקת יעוץ פיננסי, גולדמן פיננסים בע”מ

“אני אחיה כמו מלך כל החיים אבל לא תהיה לי דירה” כך אמר לי בחור בן 36 שבירר אצלנו בגולדמן על משכנתא עבור רכישת דירה שנייה שלו להשקעה בצפון הארץ. אני לא ממש נוהג להתערב בהחלטות של הלקוחות שלנו אלא לפעול בהתאם לרצונות שלהם. אבל ככל שיותר התעמקתי ובחנתי את השקפת העולם שלו, כך הבנתי שהוא די צודק. בטח ביחס לשוק הנדל”ן של ישראל 2016.

איך להבטיח לעצמכם משכנתא משתלמת?

אל תראו בדברים שלי המלצה, אבל שווה לבחון את השיקולים ואם אתם רוצים להבטיח לעצמכם משכנתא משתלמת, גולדמן פיננסיים היא החברה בשבילכם.

“ללכת נגד הזרם זה לא ממש קל, בעיקר כשאתה דג סלמון בודד מול נחיל אדיר של דגי טונה” כך אמר לי הלקוח בן 36 מאזור השרון כשבקש לקבל הצעות ממספר גורמים עבור משכנתא.

הוא בחור בעל הכנסה קטנה מהמשכורת הממוצעת בעל הכנסה של 9,500 ש”ח בחודש, גר אצל הוריו ביחידה נפרדת. הוא שקל המון פעמים לרכוש לעצמו דירה באזור השרון (יש לו הון ראשני מלא גם באמצעות הוריו וגם באמצעות חסכונות) אבל הוא החליט לפצל אותו לטובת רכישת שתי דירות.

אחת הוא כבר קנה לפני שנה ועכשיו הוא מברר בכדי לרכוש דירה נוספת בעיירת פיתוח באזור הצפון.

שתי הדירות מיועדות להשקעה. אני לא אכנס עכשיו לויכוחים על הטבות מס וניצלן באופן נכון, גם לא על פוטנציאלים של עליית ערך נכס שאת היקפן אני מכיר מצוין. אני רוצה לדבר על משהו אחר – חיים בהתאם ליכולת. לא רק זה, אלא על חשיבה שונה, אולי לפעמים קצת פחות מוכרת. אז רגע לפני שאתם קופצים (בעיקר אלה שאוהבים לקפוץ) תקראו עד הסוף ותחשבו יומיים – שלושה. אולי האסימון ייפול בסוף.

כרגע, המשכנתא שהלקוח מבקש תסתכם בסכום של כ- 430,000 ש”ח עבור דירה צמודת קרקע באזור פיתוח. נכון, בשלב הראשון אנחנו מדברים על ספיגה של שלושה חודשים ללא דיירים שניתן יהיה להשכיר להם את הנכס, אבל בהסתכלות לטווח רחוק (וזה נתון מאוד חשוב) המשכנתא היא די נמוכה כך שניתן לדבר על תשואה של מינימום 5.5% בטווח הקצר.

שוב, נכון לעכשיו זה לא הרבה, אבל זה גם לא רע. עבור הדירה השנייה שנרכשה בדרום הארץ, הלקוח מקבל תשואה טובה יותר של 6.8% (הוא עשה זאת לפני שינויי המס ב- 2015) כך שכנראה נבצע מחזור משכנתא כשניתן יהיה לעשות זאת – על פי ההסכם שלו עם הבנק.

רכישת דירות אלה תבטיח ללקוח שתי דירות משלו תוך 17-20 שנה. המשמעות היא הכנסה פאסיבית החל מגיל 55 +\- של 6,500 – 7,000 ש”ח לפחות וזה עוד לפני שדברנו על מכירה ועלייה ריאלית של ערך נכס. עסק לא רע בכלל.

החיסרון: לא ירכוש דירת 3-4 בקושי בעיר באזור השרון בהתחייבות של משכנתא ל-30 שנה בעלות כוללת של בין 4,500 – 4,800 ש”ח לפחות לחודש. המשמעות האמיתית היא שגם אם שוק הדיור יעבור זעזוע כלשהו – הלקוח די מחוסן ממנו.

אם אני נשמע קצת ציני לגבי הדירה הזו בשרון, כנראה שאתם צודקים מפני שלדעתי, גם אם תהיה עליית מחירים, הלקוח יהיה מחוסן גם ממנה. הוא אמנם, יגור ככל הנראה באזור השרון ובוודאי שלא יישאר לנצח בדירת הוריו אבל ישכור לעצמו דירה. תוך כדי תנועה, הוא יוכל לרכוש לעצמו נכסים נוספים אבל להבטיח מגורים ברמה טובה ללא סיכונים עבור נכס אחד ויש יותר מזה – במקום להשקיע את כל הונו בדירת מגוריו במשך כל חייו הוא משקיע את כל הונו ביצירת הון חדש.

נכון שזה לא תמיד נח לשכור, אבל בהסתכלות רחבה על החיים זה גם לא נח לשלם משכנתא 30 שנה ולהיות נתון לחסדי הריבית עבור נכס שרק לפני 8 שנים ניתן היה לרכוש במחצית הסכום.

3 דברים חשובים למדתי בשבוע האחרון: מרווח התיקון של הלקוח מאוד רחב, ההכנסות העתידיות יאפשרו לו להבטיח נכס טוב יותר לרכישה אם ירצה בכך ולהיות סלמון זה לא כל כך נורא.

לקבלת ייעוץ למשכנתאות לזוגות צעירים, משכנתא למשפרי דיור, משכנתא הפוכה, משכנתא לכל מטרה ובכלל על מיחזור משכנתא – מלאו פרטים בטופס הנ”ל. אני או אחד מנציגי החברה יתקשרו אליכם בהקדם לשיחת ייעוץ חינם ובלי התחייבויות – כזו שאולי תחסוך לכם הרבה מאד כסף ותעזור לעשות סדר בראש ובכיס.