- מילות מפתח בסוף.
משכנתא שנייה: הדרך לקבלת מימון נוסף כנגד נכס קיים
משכנתא שנייה יכולה להיות פתרון עבור בעלי נכס הזקוקים למימון נוסף, אך אינם רוצים או אינם יכולים להגדיל את המשכנתא הקיימת במסגרת הבנק הנוכחי. במקרים מסוימים ניתן לבחון קבלת הלוואה נוספת כנגד הנכס, בכפוף לשווי הנכס, יתרת המשכנתא הקיימת, יכולת ההחזר, נתוני האשראי ומדיניות הגוף המממן.
לפני שמקבלים החלטה על משכנתא שנייה, חשוב להבין כיצד המימון עובד, מהם התנאים המרכזיים ומהן החלופות האפשריות.
מהי משכנתא שנייה?
משכנתא שנייה היא למעשה מימון נוסף המובטח באמצעות נכס שכבר משועבד, כאשר קיימת עליו משכנתא או התחייבות קודמת.
במקום למכור את הנכס או לפרוע את המשכנתא הקיימת, ניתן במקרים מסוימים לבחון אפשרות לקבלת אשראי נוסף כנגד השווי הפנוי של הנכס.
לדוגמה, אדם שבבעלותו דירה בשווי 2 מיליון שקל ועליה קיימת משכנתא של 700 אלף שקל, עשוי לבחון אפשרות לקבלת מימון נוסף. עם זאת, הסכום שניתן לקבל אינו נקבע רק לפי ההפרש בין שווי הנכס לבין יתרת המשכנתא, אלא בהתאם למגבלות המימון, להכנסות, להתחייבויות ולמדיניות הגוף המממן.
למה לקחת משכנתא שנייה?
ישנם מצבים שונים שבהם בעלי נכסים בוחנים אפשרות לקבלת מימון נוסף כנגד הנכס.
בין היתר, המימון עשוי לשמש עבור:
- שיפוץ משמעותי של הדירה.
- סגירת התחייבויות קיימות.
- מימון עסק או השקעה.
- רכישת נכס נוסף, בכפוף ליכולת המימון.
- הוצאות חד-פעמיות משמעותיות.
- איחוד או ארגון מחדש של התחייבויות פיננסיות.
- צרכים אישיים אחרים, בהתאם למטרת ההלוואה ולתנאי הגוף המממן.
עם זאת, חשוב להדגיש: משכנתא שנייה אינה כסף "זול" או "חינם", והשעבוד של הנכס יוצר התחייבות משמעותית שיש לבחון בזהירות.
מה הבנק בודק לפני אישור מימון נוסף?
כאשר מבקשים מימון נוסף כנגד נכס קיים, הגוף המממן עשוי לבחון מספר פרמטרים מרכזיים.
שווי הנכס
שווי הנכס הוא אחד הנתונים החשובים ביותר. במקרים שבהם נדרשת הערכת שמאי, הבנק עשוי להשתמש בשווי שנקבע בהתאם להערכת השמאי לצורך חישוב שיעור המימון.
בנק ישראל מסביר כי שיעור המימון, או LTV, הוא היחס בין סכום ההלוואה לבין שווי הנכס.
יתרת המשכנתא הקיימת
ככל שיתרת המשכנתא הקיימת גבוהה יותר, כך קטן בדרך כלל מרחב המימון הנוסף שניתן לבחון כנגד אותו נכס.
לכן חשוב לבצע בדיקה של:
- שווי הנכס הנוכחי.
- יתרת המשכנתא.
- ההחזרים החודשיים.
- התחייבויות נוספות.
- ההכנסות של משק הבית.
- מטרת המימון.
יכולת ההחזר
לא מספיק שיש נכס. הגוף המממן ירצה לבחון גם האם ההכנסות מאפשרות לעמוד בהחזרי ההלוואה.
בנק ישראל מציין כי הלוואה שבה שיעור ההחזר מההכנסה עולה על 40% נחשבת להלוואה בסיכון גבוה, ולכן חשוב לבחון את יכולת ההחזר הכוללת ולא רק את שווי הנכס.
האם ניתן לקבל משכנתא שנייה אם הבנק מסרב להגדיל את המשכנתא?
במקרים מסוימים ניתן לבחון אפשרויות אחרות, אך סירוב של הבנק אינו אומר באופן אוטומטי שגוף אחר יאשר את הבקשה.
האפשרויות עשויות להשתנות בהתאם לנתונים האישיים ולמבנה השעבוד הקיים.
במקרים מסוימים ניתן לבחון:
- הגדלת המשכנתא הקיימת.
- מיחזור המשכנתא.
- הלוואה נוספת כנגד הנכס.
- מימון מגוף חוץ-בנקאי.
- שילוב בין מספר פתרונות מימון.
- שינוי מבנה ההתחייבויות הקיימות.
לכן, לפני שפונים לקבלת משכנתא שנייה, כדאי לבצע בדיקת מימון כוללת ולא להתמקד רק באפשרות אחת.
כמה כסף אפשר לקבל במשכנתא שנייה?
אין סכום קבוע שמתאים לכל הלקוחות.
הסכום האפשרי תלוי בין היתר ב:
- שווי הנכס.
- יתרת המשכנתא הראשונה.
- שיעור המימון הכולל.
- הכנסות הלווים.
- התחייבויות קיימות.
- היסטוריית האשראי.
- מטרת ההלוואה.
- הגוף המממן.
- תנאי העסקה הספציפיים.
חשוב במיוחד לא להניח שכל ההון שנמצא "על הנייר" בנכס ניתן בהכרח למשיכה.
בנק ישראל מציין כי בהלוואה לכל מטרה בשעבוד דירת מגורים קיימת מגבלת מימון של 50% משווי הדירה במסגרת הכללים הרלוונטיים; בנוסף קיימים עדכונים והקלות רגולטוריות נקודתיות, ולכן יש לבדוק את הכללים העדכניים ואת אופן סיווג ההלוואה במועד הבקשה.
משכנתא שנייה או מיחזור משכנתא – מה עדיף?
זו אחת השאלות החשובות ביותר.
אם קיימת משכנתא ישנה עם תנאים שאינם מתאימים עוד למצבכם, ייתכן שמיחזור המשכנתא יהיה פתרון מתאים יותר מנטילת הלוואה נוספת.
מצד שני, אם המשכנתא הקיימת טובה ואינכם מעוניינים לשנות אותה, ייתכן שבמקרים מסוימים יהיה הגיוני לבחון מימון נוסף.
לכן מומלץ להשוות בין האפשרויות:
אפשרות 1 – הגדלת המשכנתא הקיימת
עשויה להתאים כאשר הבנק הקיים מוכן להעמיד מימון נוסף.
אפשרות 2 – מיחזור משכנתא
עשוי להתאים כאשר ניתן לשנות את מבנה ההלוואה הקיימת ולשלב בתוכה את צורכי המימון החדשים.
אפשרות 3 – משכנתא שנייה
עשויה להתאים כאשר רוצים להשאיר את המשכנתא הראשונה כפי שהיא ולבחון מימון נוסף כנגד הנכס.
אפשרות 4 – מימון חוץ-בנקאי
עשוי להיות רלוונטי במקרים שבהם הבנק אינו מציע פתרון מתאים, בכפוף לבדיקת העלות, הביטחונות ויכולת ההחזר.
מומלץ לבדוק גם אפשרות של מיחזור משכנתא
לפני שמחליטים על משכנתא שנייה, כדאי לבדוק האם ניתן לשפר את מבנה המשכנתא הקיימת.
שלום עמירה, מומחה למיחזור משכנתאות, עוסק בבחינת אפשרויות למיחזור והתאמת מבנה המשכנתא לצורכי הלקוח. בדיקה כזו יכולה לסייע להבין האם נכון להשאיר את המשכנתא הקיימת כפי שהיא, למחזר אותה, לבחון הגדלת מימון או לשלב פתרון אחר.
לעמוד הפרופיל של שלום עמירה:
הוסיפו כאן את קישור פרופיל שלום עמירה באתר
הבחירה בין האפשרויות צריכה להתבסס על הנתונים האישיים של הלווה#, עלות המימון הכוללת, יכולת ההחזר ותנאי ההצעה בפועל.
מה חשוב לבדוק לפני שלוקחים משכנתא שנייה?
לפני חתימה על הלוואה נוספת, כדאי לבחון לפחות את הנקודות הבאות:
- מה הריבית האפקטיבית על ההלוואה?
- מה יהיה ההחזר החודשי?
- מה תהיה העלות הכוללת לאורך תקופת ההלוואה?
- האם קיימות עמלות או עלויות נלוות?
- האם קיימת עמלת פירעון מוקדם?
- מה קורה אם הריבית משתנה?
- מהו שיעור המימון הכולל לאחר לקיחת ההלוואה?
- האם ההכנסה החודשית מאפשרת לעמוד בכל ההתחייבויות?
- האם קיימת חלופה של מיחזור המשכנתא הקיימת?
בנק ישראל מפרסם נתונים על הריביות הממוצעות במשכנתאות ועל מועדי הפרסום שלהן, ולכן כדאי להשוות את ההצעה שקיבלתם לנתוני השוק הרלוונטיים.
האם אפשר לקבל משכנתא שנייה על דירה שכבר יש עליה משכנתא?
במקרים מסוימים ניתן לבחון קבלת מימון נוסף כנגד נכס שכבר משועבד, בהתאם לשווי הנכס, יתרת המשכנתא, יכולת ההחזר ותנאי הגוף המממן.
כמה אפשר לקבל במשכנתא שנייה?
הסכום משתנה בהתאם לשווי הנכס, יתרת המשכנתא הקיימת, יכולת ההחזר ומדיניות הגוף המממן.
האם עדיף לקחת משכנתא שנייה או למחזר את המשכנתא הקיימת?
אין תשובה אחת שמתאימה לכולם. כדאי להשוות בין העלות והתנאים של מיחזור המשכנתא לבין קבלת מימון נוסף.
האם אפשר לקבל משכנתא שנייה אם הבנק סירב להגדיל את המשכנתא?
סירוב של בנק אינו מבטיח אישור במקום אחר, אך ניתן לבחון אפשרויות מימון נוספות בהתאם לנתוני הלקוח והנכס.
אל תסתכלו רק על ההחזר החודשי
אחת הטעויות הנפוצות היא לבדוק רק את השאלה: "כמה אשלם בכל חודש?"
החזר חודשי נמוך יותר אינו בהכרח אומר שההלוואה זולה יותר.
יש לבחון גם:
- תקופת ההלוואה.
- הריבית.
- ההצמדה.
- עלויות נלוות.
- עמלת פירעון מוקדם, אם קיימת.
- העלות הכוללת של האשראי.
בנק ישראל מפרסם גם מידע על ריביות ועל מנגנוני פירעון מוקדם, ולכן מומלץ לבדוק את העלויות הרלוונטיות לפני קבלת החלטה.
משכנתא שנייה – לא פתרון שמתאים לכל אחד
למרות שמשכנתא שנייה עשויה לספק גישה למימון נוסף, מדובר בהתחייבות משמעותית.
כאשר הנכס משמש כבטוחה, אי-עמידה בתשלומים עלולה ליצור סיכון ממשי לנכס. לכן אין לראות במשכנתא שנייה פתרון אוטומטי למצוקה כלכלית.
במקרה של צורך במימון, כדאי קודם להבין את התמונה המלאה: כמה חייבים, כמה הנכס שווה, כמה כבר משועבד, מה ההכנסה החודשית ומה תהיה העלות האמיתית של המימון החדש.
איך מתחילים?
התהליך הנכון מתחיל בבדיקת הנתונים ולא בהגשת בקשות אקראיות לגופים שונים.
מומלץ להכין:
- יתרת משכנתא עדכנית.
- פרטי ההלוואות הקיימות.
- נתוני הכנסות.
- תדפיסי חשבון בנק.
- מסמכים המעידים על בעלות בנכס.
- הערכת שווי הנכס, אם קיימת.
- פירוט ההתחייבויות החודשיות.
- מטרת המימון וסכום הכסף הנדרש.
לאחר איסוף הנתונים ניתן להשוות בין האפשרויות ולבדוק האם עדיף להגדיל את המשכנתא, למחזר אותה, לקחת מימון נוסף או לבחון פתרון אחר.
קישורי סמכות ומידע חשוב
למידע רשמי ועדכני על משכנתאות, שיעורי מימון, אישור עקרוני ותחרות בין הבנקים, מומלץ לעיין במידע שמפרסם בנק ישראל:
הרפורמה להגברת שקיפות המידע והתחרות במשכנתאות – בנק ישראל
הריבית הממוצעת על משכנתאות ומועדי פרסומה – בנק ישראל
ריביות ועמלות פירעון מוקדם – בנק ישראל
סיכום
משכנתא שנייה עשויה להיות אפשרות למי שבבעלותו נכס והוא זקוק למימון נוסף, אך היא אינה פתרון אוטומטי ואינה מתאימה לכל מצב.
לפני שמתחייבים להלוואה נוספת, חשוב לבדוק את שווי הנכס, יתרת המשכנתא הקיימת, יכולת ההחזר, שיעור המימון הכולל ואת העלות הכוללת של האשראי.
במקרים רבים כדאי להשוות בין משכנתא שנייה, הגדלת משכנתא ומיחזור משכנתא, ולא לבחור באפשרות הראשונה שמוצעת.
אם אתם שוקלים לקחת מימון נוסף כנגד נכס קיים, מומלץ לבצע בדיקה מקצועית של כל האפשרויות לפני קבלת החלטה.
חשוב: המידע במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות, ייעוץ פיננסי, הצעת אשראי או התחייבות לקבלת מימון. אישור הלוואה, סכומה ותנאיה תלויים בנתוני הלווה, בנכס ובמדיניות הגוף המממן במועד הבקשה.
מערכת גולדמן מרכזת ומפרסמת תוכן מקצועי בנושאי עסקים, כלכלה, פיננסים, השקעות, ניהול, יזמות וחדשנות. המערכת מביאה מאמרים, מדריכים, ראיונות ותובנות ממומחים ואנשי מקצוע.
