משכנתא למסורבים והלוואה כנגד נכס: האפשרויות, התנאים ומה חשוב לבדוק

קבלת משכנתא או הלוואה אינה תמיד תהליך פשוט. עבור חלק מהלווים, הבנק עשוי שלא לאשר את הבקשה, להציע סכום נמוך מהנדרש או להציב תנאים שאינם מתאימים למצב הפיננסי או למטרת העסקה.

אבל סירוב למשכנתא אינו בהכרח סוף הדרך.

במקרים מסוימים ניתן לבחון אפשרויות נוספות, ובהן משכנתא חוץ־בנקאית, הלוואה כנגד נכס קיים, מיחזור משכנתא, איחוד התחייבויות או פתרונות מימון אחרים.

עם זאת, חשוב להדגיש כבר בתחילת הדרך: מימון חוץ־בנקאי אינו "אישור אוטומטי", והלוואה כנגד נכס אינה כסף ללא סיכון. בכל מקרה צריך לבחון את יכולת ההחזר, את שווי הנכס, את העלות הכוללת ואת משמעות השעבוד.

משכנתא למסורבים – מה זה בעצם אומר?

המונח "משכנתא למסורבים" מתייחס בדרך כלל ללווים שפנו לבנק לקבלת משכנתא ולא קיבלו אישור, או שקיבלו הצעה שאינה מאפשרת להם לבצע את העסקה שתכננו.

הסיבה לסירוב יכולה להיות שונה ממקרה למקרה.

הבנק עשוי לבחון, בין היתר:

• הכנסות ויציבות ההכנסה.
• התחייבויות והלוואות קיימות.
• היסטוריית האשראי.
• גובה ההון העצמי.
• שווי הנכס.
• סכום המשכנתא המבוקש.
• שיעור המימון.
• מטרת ההלוואה.
• יכולת ההחזר.

לכן, לפני שמחפשים "מי נותן משכנתא למסורבים", חשוב יותר להבין למה הבנק סירב מלכתחילה.

המומחה של Goldman: שלום עמירה

שלום עמירה – מומחה למשכנתאות, מימון ואסטרטגיה פיננסית, עוסק בנושאים הקשורים למשכנתאות, מימון והתנהלות פיננסית.

במקרה של סירוב למשכנתא, נקודת המוצא אינה בהכרח לחפש מיד מלווה אחר, אלא להבין את מבנה העסקה ואת הסיבה שבגללה הבקשה לא התאימה לבנק.

למידע נוסף על שלום עמירה והמומחיות שלו בתחום המשכנתאות והמימון

למה בנק עשוי לסרב למשכנתא?

אין סיבה אחת שמסבירה את כל מקרי הסירוב. הבנק בוחן את הסיכון של העסקה ואת יכולת ההחזר של הלווה.

היסטוריית אשראי בעייתית

פיגורים בתשלומים, חריגות, החזרי שיקים או אירועים פיננסיים אחרים עלולים להשפיע על הערכת הסיכון.

מערכת נתוני האשראי של בנק ישראל מאפשרת ללקוחות לקבל מידע הנוגע לנתוני האשראי שלהם, ונתונים אלה משמשים נותני אשראי בתהליך הערכת סיכון.

מערכת נתוני האשראי של בנק ישראל

הכנסה שאינה מספיקה ביחס להתחייבויות

גם הכנסה חודשית שנראית גבוהה על הנייר אינה מבטיחה אישור למשכנתא.

אם לצד ההכנסה קיימות הלוואות רבות, התחייבויות חודשיות או הוצאות קבועות משמעותיות, יכולת ההחזר הפנויה עשויה להיות נמוכה יותר.

עצמאים ובעלי הכנסה משתנה

עצמאים אינם "מסורבים" מעצם היותם עצמאים, אך כאשר ההכנסה משתנה בין תקופות או שקיימים פערים בין הדיווחים, בחינת יכולת ההחזר עשויה להיות מורכבת יותר.

חדלות פירעון, הפטר או היסטוריה של חובות

לווים שעברו הליך חדלות פירעון או הפטר עשויים להיתקל בקושי בקבלת אשראי בנקאי רגיל.

גם כאן אין תשובה אחת המתאימה לכל מקרה. חשוב לבחון כמה זמן עבר מאז סיום ההליך, מה קרה מאז, כיצד נראית ההתנהלות הפיננסית כיום ומהם יתר הנתונים של הלווה.

שיעור מימון גבוה

אחד הנתונים המרכזיים בעסקת מימון הוא היחס בין סכום החוב לבין שווי הנכס.

ככל שהמימון המבוקש גבוה יותר ביחס לשווי הנכס, כך העסקה עשויה להיות מורכבת יותר מבחינת המלווה.

מה אפשר לעשות אחרי שהבנק אומר "לא"?

סירוב מהבנק אינו סיבה לחתום מיד על ההצעה הראשונה שמקבלים מגוף אחר.

במקום זאת כדאי לבצע סדר:

מהי סיבת הסירוב?

כמה כסף באמת צריך?

איזה נכס קיים?

כמה חוב כבר רשום על הנכס?

מהי יכולת ההחזר האמיתית?

האם ניתן לשנות את מבנה העסקה?

האם ניתן לקבל מימון ממקור אחר?

רק לאחר שמבינים את התמונה ניתן להשוות בין האפשרויות.

במקרים מסוימים הפתרון יכול להיות שינוי של מבנה העסקה או הקטנת המימון המבוקש. במקרים אחרים ניתן לבחון מימון חוץ־בנקאי.

מהי הלוואה כנגד נכס?

הלוואה כנגד נכס היא הלוואה שבה נכס קיים משמש כבטוחה למלווה.

לדוגמה, אדם המחזיק בדירה ששווייה 2 מיליון שקל, ועליה קיימת משכנתא של 700 אלף שקל, עשוי לבחון אפשרות לקבלת מימון נוסף כנגד השווי וההון הקיים בנכס – בכפוף למדיניות הגוף המממן, ליכולת ההחזר ולנתוני העסקה.

בנק ישראל מפרסם נתונים על פעילות הבנקים בתחום מתן אשראי במשכון נכס קיים, לרבות אשראי למשקי בית שלא לצורך רכישת דירה אך כאשר דירת מגורים משמשת כבטוחה.

נתוני בנק ישראל בנושא אשראי במשכון נכס קיים

למה לקחת הלוואה כנגד נכס?

הסיבות משתנות בין לווים.

בין האפשרויות שניתן לבחון:

• איחוד הלוואות.
• סגירת התחייבויות יקרות.
• מימון עסק.
• הון חוזר.
• שיפוץ משמעותי.
• רכישת נכס נוסף.
• מימון השקעה.
• מיחזור התחייבויות.
• צורך אישי משמעותי.

אבל עצם העובדה שיש נכס אינה אומרת שכדאי לשעבד אותו.

אם מדובר בבעיה זמנית שאפשר לפתור באמצעות הלוואה קטנה יותר, ייתכן ששעבוד הנכס אינו הפתרון המתאים.

כמה כסף אפשר לקבל כנגד נכס?

אין סכום אחיד שמתאים לכל אדם.

הסכום האפשרי תלוי, בין היתר:

• בשווי הנכס.
• ביתרת המשכנתא.
• בשעבודים הקיימים.
• בהכנסות.
• בהתחייבויות.
• בנתוני האשראי.
• בסוג הנכס.
• במטרת המימון.
• בתקופת ההלוואה.
• במדיניות הגוף המממן.

לכן כדאי להיזהר מפרסומים שמבטיחים מראש סכום מסוים לכל לווה.

הנכס הוא רק אחד מהנתונים בעסקת האשראי.

מהו שיעור המימון – LTV?

LTV, או Loan to Value, הוא היחס בין החוב המובטח בנכס לבין שווי הנכס.

לדוגמה:

נכס בשווי של 2 מיליון שקל.

חוב מובטח קיים של 600 אלף שקל.

אם מבקשים הלוואה נוספת של 400 אלף שקל, סך החוב המובטח יהיה מיליון שקל.

במקרה כזה היחס הכולל בין החוב לשווי הנכס הוא 50%.

הנתון הזה חשוב משום שהוא מאפשר להבין כמה "מרווח" קיים בנכס ומה רמת המימון ביחס לשוויו.

משכנתא בנקאית או משכנתא חוץ־בנקאית?

זו אחת השאלות המרכזיות שעולות לאחר סירוב.

אבל אין תשובה שמתאימה לכולם.

משכנתא בנקאית

כאשר ללווה יש הכנסה יציבה, היסטוריית אשראי טובה, הון עצמי מתאים ויכולת החזר מספקת, המסלול הבנקאי הוא בדרך כלל אחת האפשרויות המרכזיות שכדאי לבדוק.

בנק ישראל מפעיל כלים להשוואת עלויות משכנתאות ומדגיש את החשיבות של בחינת העלות הכוללת ולא רק של תשלום חודשי נקודתי.

השוואת עלויות משכנתה – בנק ישראל

משכנתא חוץ־בנקאית

השוק החוץ־בנקאי כולל גופים שונים המציעים פתרונות אשראי בהתאם לרישיונות ולמסגרות הרגולטוריות החלות עליהם.

רשות שוק ההון מפקחת על גופים פיננסיים חוץ־בנקאיים שונים, וניתן לבדוק מידע על נותני שירותים פיננסיים ורישיונות דרך המערכות הרשמיות.

רשימת נותני שירותים פיננסיים בעלי רישיון

היתרון האפשרי של מימון חוץ־בנקאי הוא גמישות גדולה יותר בחלק מהמקרים.

מצד שני, כאשר העסקה מסוכנת יותר מבחינת המלווה, עלות המימון עשויה להיות גבוהה יותר.

לכן "חוץ־בנקאי" אינו בהכרח טוב יותר או גרוע יותר. צריך לבדוק את העסקה הספציפית.

מה חשוב לבדוק לפני הלוואה כנגד נכס?

1. הריבית

צריך לבדוק לא רק מהי הריבית ההתחלתית, אלא כיצד היא עשויה להשתנות לאורך תקופת ההלוואה.

בנק ישראל מפרסם מדי חודש את הריבית הממוצעת על משכנתאות והלוואות המובטחות בדירת מגורים.

הריבית הממוצעת על משכנתאות – בנק ישראל

2. העלות הכוללת

זה אולי הנתון החשוב ביותר.

הלוואה עם החזר חודשי נמוך אינה בהכרח הלוואה זולה.

פריסה ארוכה יותר יכולה להקטין את התשלום החודשי, אבל להגדיל את סכום הריבית הכולל.

בנק ישראל מציין כי מדד ה-IRR נועד לסייע בהשוואת העלות הכוללת של משכנתאות לאורך תקופת ההלוואה.

3. עמלות ועלויות נוספות

יש לבדוק מראש:

• עלויות פתיחת תיק.
• שמאות.
• רישום שעבוד.
• עמלות שונות.
• עלויות פירעון מוקדם.
• עלויות משפטיות, ככל שישנן.
• כל תשלום נוסף המופיע בהסכם.

4. תנאי פירעון מוקדם

אם בעתיד יהיה אפשר לסגור את ההלוואה מוקדם יותר, חשוב לדעת מה תהיה העלות.

בנק ישראל מפרסם את הריביות הממוצעות המשמשות לחישוב עמלת פירעון מוקדם במשכנתאות.

5. הסיכון לנכס

זו נקודה שאסור להתעלם ממנה.

כאשר נכס משמש כבטוחה, אי־עמידה בהחזרי ההלוואה עלולה להוביל להליכי גבייה ולמימוש הבטוחה בהתאם להסכם ולדין.

לכן לא נכון לקחת הלוואה כנגד דירה רק משום ש"יש דירה".

צריך לוודא שיש גם יכולת אמיתית להחזיר את ההלוואה.

האם כדאי לקחת הלוואה כנגד נכס כדי לסגור הלוואות אחרות?

לפעמים כן.

אבל צריך להבין שמדובר בשינוי מבנה החוב, ולא במחיקת החוב.

לדוגמה, אדם שיש לו חמש הלוואות שונות עשוי לבחון אפשרות לרכז אותן בהלוואה אחת המובטחת בנכס.

התוצאה האפשרית:

• פחות תשלומים חודשיים.
• מבנה חוב פשוט יותר.
• אפשרות לפריסה ארוכה יותר.
• לעיתים ירידה בהחזר החודשי.

אבל מנגד:

• החוב עשוי להימשך שנים רבות יותר.
• עלות הריבית הכוללת עשויה להיות גבוהה.
• נכס שהיה נקי משעבוד עלול להפוך לבטוחה.
• אי־עמידה בהחזר יוצרת סיכון ממשי לנכס.

לכן צריך לחשב את העלות הכוללת לפני ואחרי, ולא להסתפק בהשוואת ההחזר החודשי.

הלוואה כנגד נכס לבעלי עסקים

בעלי עסקים עשויים להזדקק למימון לצורך הון חוזר, רכישת ציוד, השקעה, התרחבות או גישור על פערי תזרים.

במקרים מסוימים ניתן לבחון הלוואה המובטחת בנכס קיים.

אבל במקרה של עסק, יש שאלה נוספת שחשוב לשאול:

האם תזרים העסק מסוגל לשאת את ההחזר החדש?

מימון שמסייע לעסק לצמוח יכול להיות כלי חיובי.

מימון שמכסה באופן קבוע גירעון תזרימי ללא שינוי במבנה העסק עלול דווקא להעמיק את הבעיה.

השקעה בנדל"ן ומימון כנגד נכס

בעלי נכסים המעוניינים לבצע השקעה נוספת עשויים לבחון שימוש בהון הקיים בנכס לצורך מימון עסקה חדשה.

כאן נכנס לתמונה גם עולם הנדל"ן וההשקעות.

ג'ורג' ורור, מומחה בתחומי יזמות, נדל"ן והשקעות בינלאומיות, עוסק בהיבטים הקשורים לעולם ההשקעות והפעילות העסקית.

לעמוד הפרופיל של ג'ורג' ורור ב-Goldman

כאשר בוחנים מימון לרכישת נכס להשקעה, לא מספיק לשאול "כמה הבנק או הגוף המממן מוכן לתת".

צריך לבחון גם:

• תשואה צפויה.
• עלות המימון.
• הוצאות רכישה.
• מיסוי.
• עלויות תחזוקה.
• תזרים.
• תרחיש של ירידת ערך.
• יכולת לעמוד בהחזר גם אם הנכס אינו מניב הכנסה במשך תקופה.

ומה לגבי היבטי המס?

כאשר הלוואה כנגד נכס קשורה לעסק, השקעה או רכישת נכס נוסף, עשויות להתעורר גם שאלות חשבונאיות ומיסויות.

במקרים כאלה כדאי להפריד בין שאלת המימון לבין שאלת המיסוי.

רו"ח קרלוס ששון, מומחה בתחומי חשבונאות, מס ופיננסים, הוא אחד המומחים של Goldman בתחומים אלה.

לעמוד הפרופיל של רו"ח קרלוס ששון ב-Goldman

לדוגמה, כאשר מדובר בהלוואה לצורך פעילות עסקית או השקעה, חשוב להבין מראש כיצד הפעילות מתיישבת עם המצב החשבונאי והמיסוי של הלווה.

אין להניח שהוצאה פיננסית או ריבית מוכרות באופן אוטומטי לצורכי מס. יש לבחון כל מקרה בהתאם לנסיבותיו ולכללים הרלוונטיים.

משכנתא לאחר הפטר או חדלות פירעון

זהו אחד המצבים המורכבים יותר בתחום המשכנתאות.

מי שעבר הליך חדלות פירעון או קיבל הפטר עשוי להיתקל בקושי בקבלת אשראי בנקאי, אך אין משמעות הדבר שכל מקרה זהה.

צריך לבדוק:

• מתי הסתיים ההליך.
• מהו מצב האשראי כיום.
• האם קיימות התחייבויות פתוחות.
• מה גובה ההכנסה.
• האם קיימת הכנסה יציבה.
• מה שווי הנכס.
• מה גובה המימון המבוקש.
• מהי מטרת ההלוואה.

לכן גם כאן אין מקום להבטחה כמו "משכנתא מובטחת לכל מי שעבר הפטר".

צריך לבחון את המקרה לגופו.

איך להשוות בין הצעות מימון?

כאשר מתקבלות כמה הצעות, מומלץ להשוות אותן באותה טבלה:

בנק ישראל מפעיל גם את "קו המשווה", שמאפשר לצרכנים להשוות נתוני ריבית על הלוואות בין בנקים וחברות כרטיסי אשראי.

קו המשווה של בנק ישראל – השוואת ריביות על הלוואות

מה כדאי להכין לפני שפונים לקבלת מימון?

כדי שניתן יהיה לבחון את המקרה בצורה רצינית, כדאי להכין מראש:

• פרטי הכנסה.
• תלושי שכר או מסמכים מתאימים לעצמאים.
• פירוט הלוואות קיימות.
• יתרת משכנתא.
• פרטי הנכס.
• שווי משוער של הנכס.
• סכום המימון המבוקש.
• מטרת ההלוואה.
• תקופת ההחזר הרצויה.
• מידע רלוונטי על היסטוריית האשראי.
• מסמכים משפטיים או פיננסיים רלוונטיים, במקרה הצורך.

ככל שהתמונה הפיננסית מסודרת יותר, כך קל יותר להבין אילו אפשרויות באמת רלוונטיות.

האם כל מי שסורב בבנק יכול לקבל משכנתא במקום אחר?

לא.

זו נקודה חשובה במיוחד.

גוף מימון אחר אינו מחויב לאשר בקשה רק משום שבנק מסוים דחה אותה.

ההבדל הוא שבחלק מהמקרים גוף אחר עשוי לבחון את הסיכון בצורה שונה, להציע מבנה מימון שונה או להתמקד בבטוחה ובנתונים אחרים.

אבל גם גוף חוץ־בנקאי צריך לבחון את העסקה ואת הסיכון.

לכן ההבטחה הנכונה אינה:

"אנחנו מאשרים לכולם."

אלא:

"אנחנו בוחנים את המקרה ומנסים לאתר את פתרון המימון המתאים לנתונים שלו."

מתי הלוואה כנגד נכס אינה בהכרח הפתרון הנכון?

יש מקרים שבהם דווקא כדאי לעצור.

למשל כאשר:

• אין יכולת אמיתית לעמוד בהחזר.
• ההלוואה נועדה רק לדחות בעיה קיימת.
• החוב החדש גדול מדי ביחס להכנסה.
• מטרת ההלוואה אינה ברורה.
• עלות המימון גבוהה מדי.
• הסיכון לנכס אינו מוצדק ביחס לתועלת.

במקרים כאלה, גם אם קיימת אפשרות לקבל כסף כנגד הנכס, זה עדיין לא אומר שכדאי לקחת את הכסף.

אז מה עושים אחרי סירוב למשכנתא?

הדרך הנכונה היא להתחיל באבחון ולא בהבטחה.

שלב 1 – להבין את סיבת הסירוב

האם הבעיה היא הכנסה? אשראי? יחס מימון? התחייבויות? מבנה העסקה?

שלב 2 – להבין את התמונה הנכסית

מה שווי הנכס ומה גובה החובות הקיימים עליו?

שלב 3 – לחשב את יכולת ההחזר

כמה באמת ניתן לשלם מדי חודש מבלי ליצור בעיה חדשה?

שלב 4 – לבחון מספר אפשרויות

בנק, חוץ־בנקאי, מיחזור, איחוד התחייבויות או פתרון אחר.

שלב 5 – להשוות את העלות הכוללת

לא רק את ההחזר החודשי.

שלב 6 – להבין את הסיכון

במיוחד כאשר הנכס משמש כבטוחה.

שאלות נפוצות על משכנתא למסורבים והלוואה כנגד נכס

האם סירוב למשכנתא בבנק אומר שלא ניתן לקבל מימון?

לא בהכרח. ניתן לבחון מדוע הבקשה נדחתה והאם קיימות חלופות, לרבות שינוי מבנה העסקה או בחינת גופי מימון אחרים.

האם אפשר לקבל הלוואה כנגד דירה קיימת?

במקרים מתאימים ניתן לבחון הלוואה המובטחת בנכס קיים, בכפוף לשווי הנכס, לחובות קיימים, ליכולת ההחזר ולמדיניות הגוף המממן.

האם הלוואה חוץ־בנקאית יקרה יותר?

לא תמיד, אך במקרים שבהם רמת הסיכון גבוהה יותר ייתכן שהתמחור יהיה גבוה יותר. לכן חשוב להשוות את העלות הכוללת ולא רק את סכום ההחזר החודשי.

האם אפשר לקבל משכנתא אחרי הפטר?

ייתכן, בהתאם לנסיבות. צריך לבחון את הזמן שחלף, ההתנהלות הפיננסית מאז ההליך, נתוני האשראי, ההכנסות, הנכס וסכום המימון.

האם אפשר להשתמש בהלוואה כנגד נכס לסגירת הלוואות?

במקרים מסוימים כן. עם זאת, יש לבדוק האם שינוי מבנה החוב באמת משפר את המצב הפיננסי ומהי העלות הכוללת של המהלך.

האם אפשר לקבל הלוואה כנגד נכס לצורך עסק?

במקרים מסוימים ניתן לבחון פתרון כזה, אך יש לבדוק גם את תזרים העסק ואת היכולת לעמוד בהחזר לאורך זמן.

סיכום: משכנתא למסורבים אינה מתחילה ונגמרת במילה "סירוב"

כאשר בנק מסרב למשכנתא, חשוב לא להיכנס לפעולה מתוך לחץ.

השלב הראשון צריך להיות הבנת הסיבה לסירוב.

לאחר מכן ניתן לבחון האם אפשר לשנות את מבנה העסקה, לשפר את הנתונים, להשתמש בהון הקיים בנכס או לבחון פתרונות מימון נוספים.

משכנתא למסורבים והלוואה כנגד נכס הן אפשרויות שדורשות בדיקה מקצועית, השוואה והבנה של הסיכון.

ב-Goldman ניתן לבחון מגוון פתרונות מימון בהתאם למאפייני הלווה, הנכס ומטרת ההלוואה.

למי שמעוניין להעמיק, ניתן לקרוא גם על:

משכנתא בנקאית או משכנתא חוץ־בנקאית

הלוואה מיידית ללא ערבים

הלוואות לעסקים

מומחי Goldman

הנושא של מימון, משכנתאות והשקעות אינו תחום חד־ממדי. בהתאם לסוג השאלה, ניתן להיעזר בתכנים ובפרופילים המקצועיים של מומחי Goldman:

שלום עמירה – משכנתאות, מימון ואסטרטגיה פיננסית.

ג'ורג' ורור – יזמות, נדל"ן והשקעות בינלאומיות.

רו"ח קרלוס ששון – חשבונאות, מיסוי ופיננסים.

השילוב בין תחומי המומחיות מאפשר לבחון עסקת מימון לא רק מהשאלה "האם אפשר לקבל את הכסף", אלא גם מהשאלות החשובות יותר: למה נדרש המימון, מה העלות שלו, כיצד הוא משתלב במצב הפיננסי ומה הסיכון הכרוך בו.

חשוב לדעת

המידע במאמר נועד להעשרה כללית בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, ייעוץ משכנתאות, ייעוץ מס, הצעת אשראי או התחייבות לקבלת הלוואה.

אישור אשראי, סכום ההלוואה, הריבית, הביטחונות ותנאי העסקה נקבעים על ידי הגוף המממן בהתאם לנתוני כל בקשה.

במיוחד כאשר מדובר בהלוואה המובטחת בנכס, יש לבחון מראש את יכולת ההחזר ואת העלות הכוללת של העסקה, ולהבין את משמעות השעבוד ואת הסיכונים במקרה של אי־עמידה בהתחייבויות.